5 Yıllık Kira Tespit Davası Rehberi

Türkiye’de kira ilişkileri, özellikle son yıllarda artan enflasyon ve konut piyasasındaki dalgalanmalar nedeniyle hem kiracılar hem de ev sahipleri için önemli bir gündem maddesi haline gelmiştir. Bu durum, kira bedellerinin güncellenmesi ihtiyacını beraberinde getirmiş ve “kira tespit davası” kavramını daha da önemli kılmıştır. Özellikle 5 yılı aşkın süredir devam eden kira sözleşmelerinde kira bedelinin yeniden belirlenmesi, kanun koyucu tarafından özel hükümlerle düzenlenmiştir. Bu makalede, 5 yıllık kira tespit davasının hukuki boyutları, dava açma şartları, süreç ve dikkat edilmesi gerekenler detaylı bir şekilde ele alınacaktır.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, kira sözleşmesi devam ederken, taraflardan birinin kira bedelinin güncel piyasa koşullarına göre yeniden belirlenmesini talep ettiği bir davadır. Türk Borçlar Kanunu (TBK) bu konuda belirli düzenlemeler getirmiş olup, özellikle 5 yılı aşan kira sözleşmeleri için farklı bir hüküm uygulamaktadır.

Neden 5 Yıl Önemli?

TBK’nın 344. maddesi, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin önemli bir ayrım yapmaktadır. Buna göre:

• İlk 5 yıl (0-5 yıl arası): Kira bedeli, taraflar arasında yapılan sözleşme ile belirlenen artış oranına göre artırılır. Ancak bu artış oranı, Tüketici Fiyat Endeksi’ndeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Yani, taraflar daha düşük bir oran belirleyebilir, ancak TÜFE oranından daha yüksek bir oran belirleyemezler.
• 5 yıl ve sonrası: Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıl geçmişse veya 5 yıldan uzun süreli bir kira sözleşmesinde 5 yılın sonunda yeni kira dönemi için kira bedelinin belirlenmesinde, hakim tarafından hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirlenir. Bu belirlemede hakim; taşınmazın durumu, emsal kira bedelleri, tüketici fiyat endeksindeki değişim oranı ve kiralananın niteliği gibi faktörleri göz önünde bulundurur. İşte bu durum, 5 yıllık kira tespit davası olarak adlandırılır.

5 Yıllık Kira Tespit Davası Açma Şartları

5 yıllık kira tespit davası açabilmek için belirli şartların yerine getirilmesi gerekmektedir:

1. 5 Yıllık Sürenin Dolması: Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren en az 5 yılın geçmiş olması gerekir. Bu süre, sözleşmenin süresi ne olursa olsun, fiili kira başlangıç tarihinden itibaren hesaplanır. Örneğin, 3 yıllık bir sözleşme 2 kez uzatılmış ve toplamda 5 yılı geçmişse bu dava açılabilir.
2. Yeni Kira Döneminin Başlaması: Dava, 5 yılın dolmasından sonra başlayacak yeni kira dönemi için kira bedelinin belirlenmesi amacıyla açılmalıdır. Bu, davanın geçmişe dönük bir kira artışı talep etmek için değil, gelecek döneme ilişkin bir belirleme için olduğunun göstergesidir.
3. İhtar Şartı (Önemli): Kira tespit davası, kira dönemi bitmeden en az 30 gün önce kiracıya yazılı bir ihtarname gönderilerek açılabilir. Bu ihtarnameye rağmen taraflar anlaşamazsa, dava süresi içerisinde yeni kira dönemi başlamadan dava açılmalıdır. Ancak, kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına dair bir madde varsa veya taraflar dava açma süresi içinde sulh olamamışsa, ihtar şartı aranmaz.
4. Hukuki Yarar: Davayı açan tarafın (genellikle ev sahibi) kira bedelinin mevcut piyasa koşullarının altında kalması nedeniyle bir hukuki yararının bulunması gerekir.

5 Yıllık Kira Tespit Davası Süreci

1. Arabuluculuk Zorunluluğu: 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkilerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bu nedenle, 5 yıllık kira tespit davası açmadan önce tarafların arabulucuya başvurmaları zorunludur. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa, dava yoluna gidilebilir.
2. Görevli ve Yetkili Mahkeme: Kira tespit davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise genellikle kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.
3. Dava Dilekçesi: Dava dilekçesi, kira sözleşmesinin detayları, mevcut kira bedeli, talep edilen yeni kira bedeli ve bu talebi destekleyen gerekçeler (emsal kiralar, bölgedeki piyasa koşulları vb.) açıkça belirtilerek hazırlanmalıdır.
4. Delillerin Sunulması: Dava sürecinde, hakimin hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirleyebilmesi için tarafların delillerini sunmaları önemlidir. Bu deliller arasında emsal kira sözleşmeleri, gayrimenkul değerleme raporları, bölgedeki ilanlar, taşınmazın fiziki durumu, yapılan iyileştirmeler gibi hususlar yer alabilir.
5. Keşif ve Bilirkişi İncelemesi: Mahkeme, genellikle kiralanan taşınmazda keşif yapar ve bir veya daha fazla bilirkişi atayarak, piyasa koşullarına göre hakkaniyete uygun kira bedelinin belirlenmesini talep eder. Bilirkişi raporu, mahkemenin kararında önemli bir rol oynar.
6. Karar ve Temyiz: Mahkeme, sunulan deliller, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamındaki bilgiler doğrultusunda bir karar verir. Bu karara karşı tarafların yasal süresi içinde istinaf ve temyiz yollarına başvuru hakkı bulunmaktadır.

Dikkat Edilmesi Gereken Önemli Noktalar

• Dava Zamanlaması: Dava, 5 yıllık sürenin dolmasının ardından başlayacak yeni kira dönemi için açılmalıdır. Aksi takdirde, davanın reddedilme ihtimali doğabilir.
• İyi Niyet İlkesi: Hakim, kira bedelini belirlerken hakkaniyet ilkesini esas alır. Bu nedenle, talep edilen kira bedelinin piyasa koşullarına uygun ve fahiş olmaması önemlidir.
• Delillerin Önemi: Dava sürecinde sunulan deliller, hakimin kararını doğrudan etkiler. Bu nedenle, emsal kira bedelleri ve diğer ilgili belgelerin eksiksiz ve doğru bir şekilde sunulması gerekmektedir.
• Hukuki Destek: Kira tespit davaları, uzmanlık gerektiren hukuki süreçlerdir. Hem kiracıların hem de ev sahiplerinin hak kaybına uğramamaları için bir avukattan hukuki destek almaları şiddetle tavsiye edilir.

Emsal Kararlar

3. Hukuk Dairesi         2024/658 E.  ,  2025/70 K.

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2019/344 E., 2023/1075 K.



Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar, davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacılar vekili; kira farkı alacağının davalıdan tahsili için takip başlatıldığını, davalının haksız olarak takibe itiraz ettiğini ileri sürerek; itirazın iptaline, davacı lehine icra inkar tazminatına karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP
Davalı vekili; kira borcu olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin 25.04.2014 tarihli kararıyla; davanın kısmen kabulüne, itirazın iptali ile takibin 48.480,00 TL asıl alacak, 2.868,95 TL işlemiş faiz olmak üzere toplam 51.348,95 TL üzerinden devamına karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
1.Mahkemenin 25.04.2014 tarihli kararının süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince verilen 2016/12274 E, 2016/7004 K sayılı 28.11.2016 tarihli ilamla; önceki dönem kira bedellerinin mahkeme kararlarıyla brüt olarak tespit edildiğinin kabulü ile kira fark alacağı miktarı belirlenmek suretiyle itirazın iptaline karar verilmesi gerektiğinden bahisle, kararın bozulmasına karar verilmiştir.
2.Bozmaya uyan Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davanın kısmen kabulüne, itirazın 21.344,00 TL asıl alacak ve 1.263,10 TL işlemiş faiz olmak üzere toplam 22.607,10 TL üzerinden iptaline karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacılar vekili; kira sözleşmesinde net kira bedeli belirlendiğini, kira tespit davalarında net kira üzerinde hüküm kurulduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, kira farkı alacağının tahsili için yapılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir.
Temyizen incelenen Mahkeme kararının; bozma ilamında belirtilen hukuki esaslar gözetilerek verildiği, bozmanın kapsamı dışında kalarak kesinleşmiş olan yönlere ilişkin sebeplerin incelenmesinin artık mümkün olmadığı anlaşılmakla, davacılar vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR
Açıklanan nedenlerle;
Temyiz olunan Mahkeme kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun Geçici 3 üncü maddesi atfıyla 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun (1086 sayılı Kanun) 439 uncu maddesi uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,
1086 sayılı Kanun’un 440 ıncı maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere,
07.01.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

3. Hukuk Dairesi         2017/4678 E.  ,  2018/11497 K.

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı, taraflar arasında 14/01/2009 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiğini, 14/01/2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere yıllık kira bedelinin brüt 35.000 TL olarak tespitine karar verilmesi talep etmiştir.
Davalı, taraflar arasında imzalanan sözleşmenin özel şartlar bölümünde kira bedeli döviz olarak belirlendiğinden artış yapılmayacağının kararlaştırıldığını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Mahkemece; kira sözleşmesinin başlangıç tarihindeki kur ile dava tarihindeki kur arasında davacı aleyhine düşüş olmadığı gerekçesiyle, sözleşmede yer alan ”sözleşme süresince artış yapılmayacağının” kararlaştırılması nedeni ile sözleşme serbestisine öncelik hakkı verilmesi gerektiğinden davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Davaya dayanak 14.01.2009 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile kiralananın apartmanın çatı katı olduğu ve haberleşme hizmeti ekipmanları kurulması amacıyla kiraya verildiği anlaşılmaktadır. 6098 sayılı TBK’nun 344. ve devamı maddeleri gereği kira tespiti talebinin ancak konut ve çatılı işyeri kiralarından kaynaklanan uyuşmazlıklarda uygulanabileceği, bunun haricinde kira tespiti istenemeyeceği nazara alındığında, apartmanın çatı katı olarak kiralanan dava konusu taşınmaz, Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine tabi olup hakkında kira tespiti talep edilemeyeceğinden açılan davanın bu gerekçe ile reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değil ise de sonucu itibariyle doğru olan redde ilişkin hüküm yönünden yeniden yargılama yapılması gerekmediğinden, gerekçenin düzeltilerek onanması HUMK 438/7.maddesi gereğidir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle mahkeme ilamının gerekçe kısmında yer alan “…görülmekle, sözleşmede yer alan ”sözleşme süresince artış yapılmayacağının ” kararlaştırılması ve sözleşme süresine ilişkin 5.maddesi nedeni ile sözleşme serbestisine öncelik hakkı verilmesi ” ifadesi gerekçe kısmından çıkartılarak yerine ” … görülmüştür. 6098 sayılı TBK’nun 344. ve devamı maddeleri gereği kira tespiti talebinin ancak konut ve çatılı işyeri kiralarından kaynaklanan uyuşmazlıklarda uygulanabileceği, bunun haricinde kira tespiti istenemeyeceği nazara alındığında, apartmanın çatı katı olarak kiralanan dava konusu taşınmaz Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine tabi olup hakkında kira tespiti talep edilemeyeceğinden açılan davanın reddine karar verilmesi … ” ifadesinin yazılması suretiyle hükmün gerekçesinin düzeltilmesine ve düzeltilmiş bu şekliyle ONANMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun Geçici Madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK’nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 14.11.2018 gününde oy birliğiyle karar verildi.

Kira tahliye ve tespit davaları talepleriniz için 0 312 230 02 83 numaralı hattan iletişime geçebilirsiniz.