Takdir Komisyonu Kararları
Emlak değerlerindeki artışı belirleyen takdir komisyonu kararlarının yasal dayanağı Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 49. maddesidir. Emlak Vergisine tabi matrahlar kanun gereği 4 yılda bir yeniden hesaplanarak belirlenir. Belirlenen matrah, belirlendiği yıl ve sonrasındaki 3 yıl için geçerli hale gelir. Ancak sonraki 3 yıl için, o yıllarda Hazine ve Maliye Bakanlığı’nca ilgili yıl için açıklanan Yeniden Değerleme Oranının yarısı kadar oranda artırılarak güncellenir.
Öncelikle bu değerlerin 7 kişilik takdir komisyonlarınca belirlendiğini ve bu komisyonlarda genellikle 2 belediye yetkilisi dışında kamu personelinin yer aldığını bilmekte fayda olacaktır.
Açıklanan bedellere gelecek itirazlar ve açılacak davalar ile bazı düzeltmelerin yapılacağı ve matrahların düşürülebileceği, bu komisyon üyelerince de düşünülebilmekte ve buna göre matrahlar da belirlenebilmektedir.
Bu yüksek artışlar hem belediyelerin alacağı Emlak Vergilerinin hem de Maliyenin alacağı Tapu harcı, Damga Vergisi, Veraset ve İntikal Vergisi, Değerli Konutlar Vergisi gibi harç ve vergilerin artışlarına sebep olacağından iki kurum da takdir komisyonunun kararlarına uyum sağlayacak şekilde görüş bildirmektedir.
Emlak vergisinin matrahı, yani üzerinden vergi hesaplanan tutar, genellikle takdir komisyonlarının belirlediği rayiç bedeldir. 2025 yılı, 2026 yılı için Türkiye genelinde tüm gayrimenkullerin yeni emlak vergisi matrahlarının belirlendiği yıldır.
Tarafımıza yapılan başvurulara göre muhtarlıklara asılarak açıklanan yeni matrah değerlerinde bazı bölgelerde 7 ila 10 kat artış görüldüğü ifade edilmektedir.
Bu artış oranları bir bölgedeki gayrimenkul son 4 senede 10-20 kat değer artışına tekabül ediyor. Bu 10.000,00.-TL Emlak Vergisi Ödeyen mükellefin 2026 yılında 100.000,00.-TL ile 200.000,00.-TL arasında Emlak vergisi ödemesi anlamına geliyor ki devam eden yıllarda da artırılarak uygulanacaktır.
Rayiç bedel, taşınmazın piyasa koşullarına göre gerçek alım satım değerini ifade eder. Bu komisyonlar, her dört yılda bir toplanarak taşınmazların rayiç bedellerini yeniden belirler. Eğer belirlenen ve artış bedelleri fahiş ise..!! Belirlenen bu bedeller, emlak vergisi değil, aynı zamanda alım satım vergisi, veraset ve intikal vergisi gibi diğer vergilerin hesaplanmasında da esas alınır. Dolayısıyla, belirlenen rayiç bedelin doğru ve adil olması, mülk sahipleri için büyük önem taşır.
Tapu sahipleri; gayrimenkulünüze ilişkin emlak vergisi matrahını mutlaka kontrol edin…!
Gayrimenkulünüzün bağlı olduğu belediye veya muhtarlıkta askıya çıkan listeleri kontrol ederek yada belediyelerin web sitelerinden cadde/sokak bazında değer sorgusu yaparak artan emlak vergisi matrahını öğrene bilirsiniz
Hatalı Takdir Komisyonu Kararlarına Karşı Ne Yapılabilir?
Belediyeye İtiraz
Takdir komisyonlarınca belirlenen bu artışlara belediyeler nezdinde dilekçe ile yapılan bireysel itirazlar genellikle kabul görmemektedir
Konunun yargıya taşınması tek çıkış yolu gibi görünmektedir.
Dava Açma Süreci ve Dikkat Edilmesi Gerekenler
Emlak vergisi veya takdir komisyonu kararına karşı dava açma süreci belirli adımları içerir: Mutlak surette danışmanlık almanızı tavsiye deriz.
Ancak Usul esastan önce geldiğinden süreler dikkat edilmesi gerekmektedir.
Dava Açma Süresi: Vergi hukukunda süreler oldukça kritiktir. Takdir komisyonu kararları için ilan tarihinden itibaren 30 gün içinde vergi mahkemesinde dava açılması gerekir. Eğer takdir komisyonu kararı ilan yoluyla değil de size özel tebliğ edilmişse, tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde dava açmanız gerekir.
2026 gayrimenkul vergileri artış oranı diğer yılları da etkileyecektir. Önümüzdeki 4 yıl boyunca yüksek oranda emlak vergisi başta olmak üzere, tapu harcı, damga vergisi, veraset intikal vergisi ve ayrıca kapsama girebilecek olan gayrimenkuller için değerli konut vergisi ödemek istemiyorsanız, Dava açma hakkınızı kullanmanız için son gün 07 Eylül 2025. Adli tatil bitimine geldiği için ve bu tarih Pazar gününe denk geldiği için 8 Eylül 2025 kadar davalar açılabilecektir.
Fahiş Vergi Artışına Dava Açmak için 08.09.2025 son gün
Dava açılmaz ise;
Emlak değerinin öngörülen şeklide artması ve;
- Yüksek Emlak Vergisi ödemesine
- Lüks konut sayılmasına ve Değerli Konut Vergisi kapsamına girmeye
- Tapu alım-satım işlemlerinde yüksek harçlara sebep olur.
Bununla birlikte;
- Emlak Vergisi
- Tapu Harcı
- Damga Vergisi
- Değerli Konut Vergisi
- Veraset ve İntikal Vergisi artışla beraber etkisini gösterecektir.
- Bağımsız bölümlerin ve dahi ortak alanların sigorta bedellerinin arsa emlak rayiç değeri ile ilgisi yoktur. Emlak değeri bir gayrimenkulün arsası dahil olmak üzere asgari değerini ifade eder.
Aynı gayrimenkulün sigorta değeri ise sadece taşınmazın kendisinin inşaat birim maliyeti üzerinden hesaplanır ve arsa değeri dahil değildir. Dolayısı ile sigorta değeri ve poliçelerin primleri emlak değer artışından etkilenmez.
Ancak zaten sigorta primlerini ay / hafta hatta gün bazında arttıran birçok başka parametre maalesef vardır.
Gayrimenkulünüzün bağlı olduğu belediye veya muhtarlıkta askıya çıkan listeleri kontrol ederek yada belediyelerin web sitelerinden cadde/sokak bazında değer sorgusu yaparak artan emlak vergisi matrahını öğrene bilirsiniz
Belediyelerin e-Belediye hizmetlerinde “Arsa Rayiç Bilgileri” sorgulamaları kamuya açıktır. Dolayısı ile son 4 yıl yani 2022 yılından bu yana rayiç bedelleri tek tek sorgulanabilir. Ancak 2026 yılı için belirlenen değerler kesinleşmediği için bu alanda bulunmaz.
- Hukuki Destek: Bu tür davalar, vergi hukukunun karmaşık yapısı nedeniyle uzmanlık gerektirebilir. Bir vergi avukatından hukuki destek almak, dava sürecini doğru yönetmek ve hak kaybına uğramamak adına oldukça önemlidir. Avukatınız, dilekçenizin hazırlanmasından dava takibine kadar tüm süreçte size rehberlik edecektir.
Dava Açmanın Sonuçları
Dava sonucunda vergi mahkemesi, takdir komisyonu kararını veya emlak vergisi tahakkukunu iptal edebilir, düzeltebilir veya reddedebilir. Mahkemenin iptal kararı vermesi durumunda, hatalı bulunan rayiç bedel veya vergi miktarı geçerliliğini yitirir ve ilgili düzeltmeler yapılır.
Unutmayın ki, hukuki haklarınızı bilmek ve zamanında kullanmak, mülkünüzle ilgili vergi yükümlülüklerinizde adil bir sonuca ulaşmanız için kritik öneme sahiptir. Emlak vergisi ve takdir komisyonu kararlarıyla ilgili herhangi bir tereddüt yaşadığınızda, mutlaka profesyonel hukuki danışmanlık almalısınız.
Dava açmak için gereken belgeler
- Vekaletname (Avukat ile takip edilecek ise)
- Tapu belgesi
- Belediyeden alınan matrah tespit kararı
- İlan edilen sokak arsa rayiç değeri listesi
Dava açılmaz ise;
Emlak değerinin öngörülen şeklide artması ve;
- Yüksek Emlak Vergisi ödemesine
- Lüks konut sayılmasına ve Değerli Konut Vergisi kapsamına girmeye
- Tapu alım-satım işlemlerinde yüksek harçlara sebep olur.
Bununla birlikte;
- Emlak Vergisi
- Tapu Harcı
- Damga Vergisi
- Değerli Konut Vergisi
- Veraset ve İntikal Vergisi artışla beraber etkisini gösterecektir.
Gayrimenkulünüzün bağlı olduğu belediye veya muhtarlıkta askıya çıkan listeleri kontrol ederek ya da belediyelerin web sitelerinden cadde/sokak bazında değer sorgusu yaparak artan emlak vergisi matrahını öğrene bilirsiniz.
Belediyelerin e-Belediye hizmetlerinde “Arsa Rayiç Bilgileri” sorgulamaları kamuya açıktır. Dolayısı ile son 4 yıl yani 2022 yılından bu yana rayiç bedelleri tek tek sorgulanabilir. Ancak 2026 yılı için belirlenen değerler kesinleşmediği için bu alanda bulunmaz.
Emlak vergisine ilişkin güncel mevzuata Gelir İdaresi Başkanlığı’nın resmi web sitesinden ulaşabilirsiniz.
Detaylı bilgi için iletişim 0 312 230 02 79 – 0532 484 67 79
Merhabalar. İyinayla okudum. Aydınlatmanız için çok teşekkür ederim. Sizin de yardımınızla vergi mahkemesine itiraz ve iptal davası açmak mantıklı mı? Benim yüzde 200 arttı. Emekli öğretmenim. Bir de kaybedersem ödemekle yükümlü olacağım cezadan korkuyorum. Büyük meblağlar çıkar mı diye. Beni bilgilendirirseniz çook teşekkür ederim.
Arzu Hanım merhaba,
Rayiç bedelinizi muhtarlık veya belediye kanallarından öğrenmenize müteakip aşırı rayiç bedel belirlenmesi durumunu tespit etmeniz halinde itiraz – dava prosedürünü işletmenizi tavsiye ederim.
Örneğin emlak verginiz 10.000-TL ise ve rayiç bedeliniz 5 kat artmış ise 50.000-TL emlak vergisi ödemek durumunda kalabilirsiniz. Bu vergi kalemlerinden sadece bir tanesidir. Rayiç emsal kira bedeliniz yine bu artışa göre belirlenir. Miras intikal vergisi yine bu artıştan etkilenecektir. Bu şekilde etkilenecek toplam 6-7 kalem vergi söz konusu. Bu nedenle dava yolu ekonomik olarak da tercih edilebilir görünüyor.
Detaylı bilgi için makalede yer alan kanallardan iletişime geçebilirsiniz.
Saygılarımla,
Av. Arda Çetin
Arzu hanımın sorusu tam yanıtlanmamış.
1- Açılacak davanın kazanma şansı nedir ?
2- Size vekalet versek bu davayı kazanacağınıza inanıyor musunuz
3- Mahalle olarak vekalet mi gerekir, tek kişi yeterli mi?
4- Davanın kaybedilmesi halinde doğacak muhtemel maliyet ne kadar olur ?
Hüsnü Bey merhaba,
Arzu hanım bizimle iletişime geçti.
Sizin sorularınıza gelecek olursak;
Dava kazanma şansı diye bir şey yoktur. Avantajlı olursunuz veya dezavantajlı olursunuz ama bu matematiksel hesapla belirlenebilecek bir husus değildir. Avukatların da davayı kazanma garantisi vermesi yasaktır.
Mahalle olarak başvurudan ziyade bireysel başvurunun daha sağlıklı olacağı kanaatindeyim.
Davanın kaybedilmesi risk analizinizi metrekare hesabı için belirlenen tutar ile taşınmazınızın metre karesi ile çarpıp bunu gerçeklik ile kıyaslayarak sonuca varabilirsiniz. Vergi mahkemelerinde karşı yan vekalet ücreti 18.000-TL’dir. Pekala dava ile ilgili yargılama giderleri vb ücretler de tarafınıza yükletilir. Rayiç bedeliniz gerçek değerinden yüksek değil ise davayı açmanın mantıklı olmadığı kanaatindeyim. Ancak rayiç bedeliniz yüksek geldi ise bu birçok vergi kaleminin yükselmesi anlamına geliyor. Hatta ilave olarak bu düzenlemeye itiraz eden taşınmazların satışı ile itiraz edilmemiş taşınmazların satışının dahi farklılık gösterebileceği kanaatindeyim. Emlak vergisi, miras intikal vergisi, emsal kira bedeli üzerinden ödenen gelir vergisi vb. birçok kalem buna bağlı.
İyi günler dilerim,
Av. Arda Çetin
Yazıma cevap vermemişsiniz ?
Hüseyin Bey tekrardan merhaba,
Mesajınız cuma akşamına denk geliyor. Bildiğiniz üzere bizler de mesai saatleri içinde çalışıyor, hafta sonlarını ailemize ayırıyoruz. Ayrıca tarafımızla aranızda herhangi bir vekâlet ilişkisi bulunmadığı gibi, böyle bir ilişki kurulmuş olsa dahi soruların mesai saatleri dışında ivedilikle yanıtlanması gibi bir yükümlülük söz konusu değildir.
Bu doğrultuda ikinci sorunuza yanıt verecek olursak, üslubunuz da dikkate alındığında sizinle bir vekâlet ilişkisi kurmamızın mümkün olmayacağını belirtmek isterim. Hak arama sürecinizde başarılar dilerim.
Av. Arda Çetin