4 Şubat 2026 Tarihli ve 33158 Sayılı Resmi Gazete
GİRİŞ
4 Şubat 2026 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan ve aynı tarihte yürürlüğe giren “6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik”, Türkiye’nin kentsel dönüşüm süreçlerinde köklü değişikliklere imza atmıştır. Afet riski altındaki alanların dönüştürülmesine ilişkin mevcut uygulamaları yeniden şekillendiren bu düzenleme, hem hak sahiplerinin hem de yetkili idarelerin karşılaştığı bürokratik engelleri azaltmayı ve süreci hızlandırmayı hedeflemektedir.
Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından hazırlanan bu yönetmelik değişikliği, özellikle riskli yapıların tespiti sonrasındaki süreçler, tapu işlemleri, paydaş kararları, arsa payı satışları ve ruhsat başvuruları gibi kritik aşamalarda önemli yenilikler getirmektedir. Bu makale, söz konusu değişiklikleri detaylı bir şekilde inceleyerek, uygulamada ortaya çıkabilecek hukuki sonuçları değerlendirmeyi amaçlamaktadır.
I. RİSKLİ YAPI ŞERHİNİN TERKİNİ VE TAPU KAYITLARI
A. Mevcut Düzenleme ve Değişiklik
Yönetmeliğin 8. maddesinin 9. fıkrasında yapılan değişiklikle, riskli yapının yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın tapu kütüğündeki işlemleri yeniden düzenlenmiştir. Buna göre, riskli yapı şerhi, riskli yapının yıktırılmasına ilişkin belgelere istinaden ilgililerin talebi veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ya da İdarenin bildirimi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce terkin edilecektir.
B. Tapu Kütüğüne Yeni Belirtme
Riskli yapı şerhinin terkininden sonra, taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesinde “6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna” dair bir belirtme yapılacaktır. Bu düzenleme son derece önemlidir; zira parselde bundan sonra yapılacak tüm iş, işlem ve uygulamalar artık 6306 sayılı Kanun hükümleri çerçevesinde yürütülecektir.
C. Hukuki Sonuçlar
Bu değişiklik, taşınmazın hukuki statüsünü netleştirmekte ve gelecekteki tüm işlemlerin hangi hukuki rejime tabi olacağını açık bir şekilde belirlemektedir. Tapu kütüğündeki bu belirtme, üçüncü kişiler bakımından da açıklayıcı nitelik taşımakta ve taşınmaz üzerindeki işlemlerde güvenlik sağlamaktadır.
II. PAYDAŞ KARARLARI VE SALT ÇOĞUNLUK SİSTEMİ
A. Salt Çoğunluk İlkesi
Yönetmeliğin 15. maddesinde yapılan değişikliklerle, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında parsel üzerindeki uygulamalara ilişkin kararlar, paydaşların salt çoğunluğu ile alınabilecektir. Bu düzenleme, kentsel dönüşüm süreçlerinin hızlandırılması açısından kritik öneme sahiptir.
B. Tevhit, Taksim ve İhdas İşlemleri
Üzerindeki yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması şartıyla, tevhidi mümkün olan birden fazla parselin tevhit edilmesi, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, her parselde ayrı ayrı sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilebilecektir.
Ancak, riskli yapıların bulunduğu parseller ile bitişiğindeki yapılaşmamış boş parsellerin tevhit edilmek suretiyle birlikte değerlendirilmesi için, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 7. maddesinin 3. fıkrası hükmü saklı kalmak kaydıyla, boş parsellerdeki bütün maliklerin oybirliği ile karar alması gerekmektedir. Bu durum, boş parsellerdeki mülkiyet haklarının korunması açısından önem taşımaktadır.
III. TEBLİGAT SÜRECİ VE ARSA PAYI SATIŞI
A. Tebliğ Yöntemleri
Yeni düzenlemeye göre, salt çoğunlukla alınan kararlara katılmayan maliklere yapılacak bildirimler üç farklı yöntemle gerçekleştirilebilecektir:
- Elektronik tebligat yoluyla
- Muhtarlıkta ilan suretiyle
- Noter aracılığıyla
Elektronik yolla yapılan bildirim, bildirimin muhatabın elektronik adresine ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda yapılmış sayılırken, muhtarlıkta ilan suretiyle yapılan bildirim ilanın son günü yapılmış sayılacaktır.
B. On Beş Günlük İtiraz Süresi
Karara katılmayan maliklere yapılan bildirimde, bildirimin yapıldığı veya yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya salt çoğunlukla alınan kararın ve yapılan teklifin kabul edilmemesi halinde, arsa paylarının satışı süreci başlayacaktır. Bu süre, hak sahiplerinin korunması açısından kritik öneme sahiptir.
C. Arsa Payı Satış Süreci
On beş günlük süre içinde teklifi kabul etmeyen veya incelemeyen maliklerin arsa payları, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere, belirli bir hiyerarşi dahilinde satışa sunulacaktır:
- İlk Aşama: Anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satış
- İkinci Aşama: Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, İdare veya TOKİ tarafından ödenmek suretiyle satın alma
- Üçüncü Aşama: Dönüşüm projesinin maliklerce yürütüldüğü alanlarda, satış yapılıncaya kadar öncelikle diğer paydaşlara satış işleminin tekrarlanması; riskli yapılarda ise üçüncü şahıslara satış
IV. YAPI RUHSATI BAŞVURU SÜRECİNDE YENİ ŞARTLAR
A. Ruhsat Öncesi Kontrol Mekanizması
Yönetmeliğin 15. maddesinin 4. fıkrasında yapılan değişiklik, yapı ruhsatı başvurusu öncesinde yerine getirilmesi gereken kritik şartları düzenlemektedir. Bu değişiklik, usulsüz ruhsat verilmesinin önüne geçmeyi amaçlamaktadır.
B. Zorunlu Belgeler
Yapı ruhsatı başvurusu öncesinde aşağıdaki şartların sağlanmış olması gerekmektedir:
- Alınan karar ile anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifin veya teklifin görülüp incelenebileceği yerin, karara katılmayan maliklere tebliğ edilmiş olması
- Katılmayan maliklerin hisselerinin satışı için ilgili müdürlüğe veya idareye müracaatta bulunulmuş olması
İlgili idare tarafından, satış dosyası üzerinde yapılacak ön inceleme neticesinde, salt çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığı ve tebligat işlemlerinin tamamlanıp tamamlanmadığı hususlarını içeren bir yazı, yapı ruhsatı düzenleyecek idareye gönderilecektir.
V. ARSA SATIŞINDA KAMU KURUMLARININ ÖNCELİK HAKKI
A. Öncelik Hakkı Sistemi
Yönetmeliğin 15. maddesinin 5. fıkrasında yapılan değişiklikle, üzerindeki riskli binanın yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın satışına karar verilmesi halinde, bu satışın öncelikle belirli kamu kurumlarına teklif edilmesi zorunluluğu getirilmiştir.
B. Öncelik Sırası
Satış teklifi aşağıdaki sırayla yapılacaktır:
- Kentsel Dönüşüm Başkanlığı
- Bakanlığın bağlı veya ilgili kuruluşları
- İlgili İdare
- Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ)
C. Konut veya İşyeri Sözleşmesi İmkanı
Dönüşüm projesini gerçekleştiren Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, İdare veya TOKİ tarafından uygun görülmesi halinde, 6306 sayılı Kanunun 6. maddesinin 1. fıkrası uyarınca, arsa payları satın alınanlar ile 14. madde hükümleri çerçevesinde konut veya işyeri sözleşmesi yapılabilmesi imkanı getirilmiştir. Bu düzenleme, arsa payı satılan hak sahiplerinin mağduriyetinin önlenmesi açısından önem taşımaktadır.
VI. İMAR HAKKI TRANSFERİ VE YERİNDE DÖNÜŞÜMÜN MÜMKÜN OLMAMASI
A. Transfer Şartları
Yönetmeliğin 15. maddesinin 10. fıkrasında yapılan değişiklikle, uygulama alanında zeminden kaynaklanan sebepler veya herhangi bir afet riski nedeniyle yapılaşma hakkının olmaması durumunda, yeni yapının uygulama alanı dışında başka bir parselde yapılabilmesi imkanı getirilmiştir.
B. Transfer Koşulları
İmar hakkı transferi için aşağıdaki şartların birlikte sağlanması gerekmektedir:
- Maliklerin tamamının aynı parselde şuyulandırılması
- Yeni parseldeki diğer maliklerin muvafakatının bulunması
Bu şartlar sağlandığında, yeni parseldeki uygulamalar 6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülecektir.
VII. DEĞİŞİKLİKLERİN HUKUKİ ANALİZİ VE ETKİLERİ
A. Sürecin Hızlanması
Yapılan değişikliklerle kentsel dönüşüm süreçlerinin önemli ölçüde hızlanması beklenmektedir. Salt çoğunluk ilkesinin benimsenmesi, azınlık durumundaki hissedarların süreci bloke etmesinin önüne geçmektedir. Ancak bu durum, azınlık haklarının korunması açısından bazı endişeleri de beraberinde getirmektedir.
B. Mülkiyet Hakkı ve Anayasal Güvenceler
On beş günlük süre zarfında itiraz etmeyen veya teklifi kabul etmeyen maliklerin arsa paylarının satılabilmesi düzenlemesi, Anayasa’nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkı ile ilişkili olarak tartışma konusu olabilecek niteliktedir. Ancak, bu düzenlemenin kamu yararı amacı taşıdığı ve afet riski altındaki yapıların dönüştürülmesi gibi meşru bir amaca hizmet ettiği açıktır.
C. Usuli Güvenceler
Yönetmelik değişikliği, hak sahiplerinin korunması için bazı usuli güvenceler getirmektedir:
- Bildirim ve tebligat zorunluluğu
- On beş günlük inceleme ve itiraz süresi
- Rayiç değer altında satış yapılamaması
- Satış hiyerarşisinin belirlenmesi
- Konut veya işyeri sözleşmesi yapılabilmesi imkanı
D. Ruhsat Sürecinde Denetim
Yapı ruhsatı başvurusu öncesinde tebligat ve satış işlemlerinin tamamlanmış olması şartının aranması, usulsüz ruhsat verilmesinin önüne geçen önemli bir güvence mekanizması oluşturmaktadır. Bu sayede, hak sahiplerinin bilgilendirilmeden ve süreçlere katılmadan dönüşüm projelerinin başlatılması engellenmiş olmaktadır.
VIII. UYGULAMADA DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR
A. Hak Sahipleri İçin Öneriler
- Tebligatları Yakından Takip: Elektronik tebligat adreslerinin aktif olarak kontrol edilmesi ve muhtarlık ilanlarının takip edilmesi kritik önem taşımaktadır.
- On Beş Günlük Süre: İtiraz ve değerlendirme için tanınan on beş günlük sürenin kaçırılmaması gerekmektedir. Bu sürenin geçmesi halinde arsa payının satışı kaçınılmaz hale gelmektedir.
- Hukuki Danışmanlık: Salt çoğunlukla alınan kararlara itiraz edilip edilmeyeceği konusunda profesyonel hukuki danışmanlık alınması faydalı olacaktır.
- Rayiç Değer Tespiti: Arsa payı satışında rayiç değerin doğru tespit edilip edilmediğinin takip edilmesi önemlidir.
B. Müteahhitler ve Yatırımcılar İçin Öneriler
- Tebligat Sürecinin Eksiksiz Tamamlanması: Ruhsat başvurusunda sorun yaşanmaması için tüm tebligat işlemlerinin usulüne uygun şekilde tamamlanmış olması gerekmektedir.
- Salt Çoğunluğun Belgelenmesi: İdarelerin ruhsat başvurusu öncesinde salt çoğunluğun sağlandığını kontrol edeceği göz önünde bulundurulmalıdır.
- Arsa Payı Satış Sürecinin Takibi: Katılmayan maliklerin arsa paylarının satış sürecinin hukuka uygun şekilde tamamlanması sağlanmalıdır.
C. İdareler İçin Öneriler
- Ruhsat Öncesi Titiz İnceleme: Yapı ruhsatı vermeden önce salt çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığı ve tebligatların tamamlanıp tamamlanmadığı konusunda detaylı inceleme yapılmalıdır.
- Rayiç Değer Tespitinde Objektiflik: Arsa paylarının satış değerinin tespitinde objektif kriterlerin kullanılması önem taşımaktadır.
- Şeffaflık ve Kayıt Tutma: Tüm sürecin şeffaf bir şekilde yürütülmesi ve belgelerin düzenli şekilde saklanması gerekmektedir.
Sıkça Sorulan Sorular
S1: 6306 sayılı Kanun yönetmeliğindeki değişiklikler ne zaman yürürlüğe girdi?
C: 4 Şubat 2026 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanarak aynı gün yürürlüğe girmiştir.
S2: Arsa payımı kaybetmemek için ne yapmalıyım?
C: Salt çoğunlukla alınan kararlara ilişkin tebligatı aldıktan sonra 15 gün içinde teklifinizi incelemeniz ve kararınızı bildirmeniz gerekmektedir.
S3: Salt çoğunluk ne anlama geliyor?
C: Paydaşların hisse oranları toplamının %50’sinden fazlasının kararı desteklemesi anlamına gelmektedir.
S4: Arsa payım satılırsa nasıl bir tazminat alırım?
C: Arsa payınız rayiç değerden az olmamak üzere satılacaktır. Ayrıca uygun görülmesi halinde yeni yapıdan konut veya işyeri alma hakkınız bulunmaktadır.
S5: Riskli yapı şerhi nedir?
C: Riskli olarak tespit edilen yapıların bulunduğu taşınmazların tapu kaydına düşülen bir şerhtir. Yıkım sonrası bu şerh kaldırılır ve 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğu belirtilir.
SONUÇ VE DEĞERLENDİRME
4 Şubat 2026 tarihinde yürürlüğe giren 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde yapılan değişiklikler, Türkiye’nin kentsel dönüşüm hukukunda önemli bir dönüm noktası oluşturmaktadır. Bu değişiklikler, bir yandan kentsel dönüşüm süreçlerinin hızlandırılmasını ve bürokratik engellerin azaltılmasını hedeflerken, diğer yandan hak sahiplerinin korunması için çeşitli güvenceler getirmektedir.
Salt çoğunluk ilkesinin benimsenmesi, azınlık durumundaki hissedarların süreci engelleme imkanını sınırlandırmakta, ancak bu durum azınlık haklarının korunması açısından dikkatle izlenmesi gereken bir husus olarak karşımıza çıkmaktadır. On beş günlük itiraz süresinin kaçırılması halinde arsa payının satışa sunulması, hak sahipleri açısından ciddi sonuçlar doğurabilecek bir düzenlemedir.
Yapı ruhsatı başvurusu öncesinde getirilen kontrol mekanizması, usulsüz uygulamaların önüne geçen önemli bir güvence oluşturmaktadır. Ruhsat vermeden önce tebligat ve satış işlemlerinin tamamlanıp tamamlanmadığının kontrol edilmesi zorunluluğu, sürece şeffaflık kazandırmaktadır.
İmar hakkı transferine ilişkin düzenlemeler, yerinde dönüşümün mümkün olmadığı durumlarda alternatif çözümler sunmakta ve hak sahiplerinin mağduriyetinin önlenmesine katkı sağlamaktadır. Kamu kurumlarına tanınan öncelik hakkı ise, kamunun kentsel dönüşüm süreçlerindeki aktif rolünü pekiştirmektedir.
Sonuç olarak, bu yönetmelik değişikliği kentsel dönüşüm süreçlerini hızlandırmayı amaçlayan önemli bir adımdır. Ancak uygulamada, hak sahiplerinin haklarının korunması, tebligat süreçlerinin eksiksiz tamamlanması, rayiç değer tespitinde objektifliğin sağlanması ve idarelerin ruhsat vermeden önce gerekli kontrolleri titizlikle yapması büyük önem taşımaktadır.
Hak sahiplerinin tebligatları yakından takip etmeleri, on beş günlük süreyi kaçırmamaları ve gerektiğinde hukuki destek almaları, haklarını korumak açısından kritik öneme sahiptir. Benzer şekilde, müteahhitler ve idarelerin de yeni düzenlemelere uygun hareket etmeleri, olası hukuki sorunların önüne geçecektir.
Yönetmelik değişikliğinin uygulamadaki etkilerinin yakından takip edilmesi ve gerektiğinde ek düzenlemeler yapılması, kentsel dönüşüm hukukunun gelişimi açısından önem taşımaktadır.
KAYNAKÇA
- 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
- 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği (15/12/2012 tarihli ve 28498 sayılı Resmi Gazete)
- 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik (4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmi Gazete)
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (3/7/2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmi Gazete)
- T.C. Anayasası