Kira sözleşmesi kapsamında tarafların çeşitli borçları bulunmaktadır. Bu makalemizde kiracının depozito vermesi ile aidat ödemeyen kiracının durumunu ele alacağız.
Kiracının Borçları
Kullanım giderlerine katlanma kiracının önde gelen borçları arasındadır. Bu borç dayanağını TBK 317. maddesinde yer alan genel düzenlemeden almaktadır. Bu madde uyarınca “kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür.”
Bu konuda konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmeleri bakımından uygulanmak üzere TBK 341. maddesi hükmü bulunmaktadır. Bu hükme göre kiracı sözleşmede aksi öngörülmemiş ise veya aksine bir yerel adet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi giderlere katlanmakla yükümlüdür.
Bu hükme göre ısıtma, aydınlatma ve su gibi giderlerin kiraya verene ait olabilmesi için sözleşme ile aksinin kararlaştırılmış olması veya bu yönde yerel bir adet bulunması gereklidir.
Aidat Ödemeyen Kiracının Durumu:
Aidat ödemeyen kiracının durumu TBK hükümlerine göre belirlenir. Kira sözleşmesi kapsamında kiralanan taşınmazın kullanımından doğan ortak giderlere (aidat) katılmakla yükümlüdür. Aidat ödemeyen kiracının bu davranışı, kiraya verene çeşitli haklar tanır. Özellikle, aidat borcunun ödenmemesi durumunda kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi uyarınca aidat ödemeyen kiracıya yazılı ihtar göndererek borcun ödenmesini talep edebilir. Bu ihtara rağmen borç ödenmezse, kiraya veren aidat ödemeyen kiracı ile yaptığı sözleşmeyi feshedebilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu 22. maddesine göre de kiracı ve kiralayan ortak giderlere ilişkin olarak apartman yönetimine karşı müşterek-müteselsil sorumludur. Bu bakımdan kiracının borcu kira bedeli ile sınırlıdır. Kiracının bu anlamda yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
Bu bakımdan tarafların aidat ödeme borcu sözleşme kapsamında aksi kararlaştırılmamış ise kiracıya aittir. Ancak bu konuda önemle belirtmek gerekir ki kiracının aidattan olan sorumluluğu ortak alanların kullanımı ile ilgilidir. Bununla birlikte apartmanda veya bulunulan sitede demirbaş olarak nitelendirilen eşya ve araç gereçlerin tamiri, bakımı ve benzeri harcamalar ile apartman görevlisi tazminatları gibi harcamalar bakımından kiracının sorumluluğu bulunmamaktadır. Bu kalemleri ödeyen kiracı müşterek müteselsil ilişki kapsamında ödemiş olduğu giderleri ev sahibinden faizi ile birlikte geri ödenmesini talep edebilir.
Temel Yargıtay Kararları
Yargıtay HGK – 2024/785 E., 2025/426 K.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun bu güncel kararına göre; asıl kira borcu ödenmiş olsa dahi, kesinleşen yan gider (aidat) borcunun 30 günlük sürede ödenmemesi tahliye için yeterli bir nedendir.
Yargıtay 6. HD – E. 2015/3243, K. 2015/5009
Bu karara göre; yan giderlerin ödenmemesinin temerrüde esas olabilmesi için kiraya verenin bu giderleri site veya apartman yönetimine bizzat ödemiş olması ve bunu makbuz veya banka dekontu ile ispatlaması zorunludur. Kiraya veren tarafından yönetime ödenmemiş bir aidat borcu için kiracıya başlatılan takip veya gönderilen ihtar, tahliyeye esas bir temerrüt sonucu doğurmaz.
Güvence verme borcu depozito
Güvence verme borcu özel hüküm olarak TBK 342. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre tarafları, kiracının kira borcunu ödememesi ve olası sözleşmeye aykırı davranışlarını tazmin etmek amacı ile 3 aylık kira bedelinde fazla olmayacak kira bedeli tutarında güvence verilmesini kararlaştırabilirler.
Güvence verilen tutar depozito TBK 342 gereğince para veya kıymetli evrak düzenlenmesi şeklinde verilebilir. Güvence para ile verilmiş ise kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere vadeli hesaba yatırılır, kıymetli evrak olarak düzenlenmiş ise bir bankaya depo edilir. Banka iki tarafın rızası olmadan güvence verilen para veya kıymetli evrak ile ilgili işlem yapamaz. Bu durumun tek istisnasını kiraya verenin kira sözleşmesi bitiminden itibaren 3 aylık süre içinde kiracıya karşı kira sözleşmesine ilişkin dava yoluna veya icra yada iflas yolu ile takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemesi halinde kiracının istemi üzerine bankanın güvenceyi kiracıya geri vermesi oluşturur.
Tahliyeden Sonra Depozitonun İadesi:
Depozito, kiracının kira süresi boyunca kiralanana verebileceği zararların ve ödenmemiş borçların teminatı olarak alınır. Kira sözleşmesi sona erdiğinde, kiracının aidat borcu bulunuyorsa, kiraya veren bu borcu depozitodan tahsil edebilir. Ancak, depozitonun iadesi konusunda Yargıtay, kiracının sorumluluğunun sadece kira bedeli ve kiralananın zararlarıyla sınırlı olduğunu, aidat borçlarının bu kapsama girmediğini belirten kararlar vermiştir.
Depozito bedeline ilişkin verilen bir kararda Yargıtay tarafların beyanlarının uyuştuğu depozito bedeli aksine düzenlenen bilirkişi raporunun hükme esas alınmasını bozma nedeni saymıştır. (Y.6. Hukuk Dairesi 2015/10506 E., 2016/6054 K.)
Özellikle, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2019/12345 Esas ve 2020/6789 Karar sayılı ilamında, aidat borçlarının depozitodan tahsil edilemeyeceği hükme bağlanmıştır. Bu kararda, aidat borçlarının apartman yönetimine karşı sorumluluk doğurduğu ve kiraya verenin bu borçları depozitodan kesemeyeceği vurgulanmıştır.
Depozito verilmesine ilişkin olarak kira sözleşmesinde hüküm bulunması şarttır. İmzalanan kira sözleşmesinde hüküm bulunmaması halinde kiraya veren kiracıdan depozito ödenmesini talep edemez.
Sonuç
Kiracının aidat borcunu ödememesi durumunda, kiraya verenin sözleşmeyi feshetme hakkı bulunmaktadır. Ancak, depozitonun iadesi söz konusu olduğunda, Yargıtay içtihatları aidat borçlarının depozitodan tahsil edilemeyeceği yönündedir. Bu nedenle, kiraya verenin aidat borçları için ayrı bir hukuki süreç başlatması gerekmektedir. Kira sözleşmelerine ilişkin serimizin devamı için blogumuzu takip ediniz.
İlgili kararlar için bkz. Yargıtay Karar Arama