Tarafımıza gelen en sık sorulardan birisi de kiralanan konut ya da çatılı iş yerinin satılması durumunda tahliye durumudur. Ankara kira hukuku avukatı gözü ile taşınmazın satılması durumunda kiracıların ve yeni mal sahiplerinin haklarını değerlendirdik.
Ev Satışı Kira Sözleşmesini Sona Erdirir mi?
Türk hukukunun temel ilkelerinden biri ‘satım kirayı bozmaz’ ilkesidir. Bu ilke, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesinde açıkça düzenlenmiştir: taşınmazın el değiştirmesi, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.
Yani bir kiracının oturduğu konut satılsa dahi, kira sözleşmesi yeni malik ile kiracı arasında aynen devam eder. Yeni malik, tapu tesciliyle birlikte eski kiraya verenin tüm hak ve yükümlülüklerini devralır; kira sözleşmesinin tarafı haline gelir ve kira bedellerini almaya hak kazanır.
Ancak bu genel kural birtakım istisnalara tabidir. Yeni malikin TBK md.351 kapsamında ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkı, bu istisnaların başında gelmektedir.
| Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/7209 E., 2017/17902 K. “Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Burada kiralananı iktisap eden kişiye dava açma süresi açısından iki imkan tanınmıştır. Bunlardan birini seçmek taşınmazı yeni iktisap eden kişiye aittir.” |
Yeni Malik Tahliye Hakkını Hangi Hukuki Temele Dayandırır? (TBK md.351)
Yeni malikin tahliye hakkının hukuki temeli, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesidir. ‘Yeni Malikin Gereksinimi’ başlığını taşıyan bu madde şu şekildedir:
“Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” (TBK m.351)
Bu düzenleme kapsamında tahliye davası açabilecek kişiler şunlardır:
- Yeni malik (taşınmazı satın alan kişi)
- Yeni malikin eşi
- Yeni malikin altsoyu (çocukları, torunları)
- Yeni malikin üstsoyu (anne, baba, büyükanne, büyükbaba)
- Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler (yoksul kardeş vb.)
Yeni Malik Kiracıyı Çıkarmak İçin Hangi Adımları Atmak Zorundadır?
Birinci Yol: İhtar + 6 Ay Bekleme (TBK md.351/1)
Yeni malik bu seçeneği tercih ederse izlemesi gereken adımlar şunlardır:
- Tapu tescilinden itibaren 1 ay içinde kiracıya noter veya iadeli taahhütlü posta ile yazılı ihtar gönderilmesi.
- İhtarın tebliğ edilmesi zorunludur; tebliğ gerçekleşmemişse ihtar geçersiz sayılır.
- İhtar, taşınmazı satın aldığını ve ihtiyaç nedeniyle kullanacağını kiracıya bildirmelidir.
- Edinme tarihinden itibaren en az 6 ay geçtikten sonra tahliye davası açılabilir.
- Dava, 6 aylık sürenin hemen dolmasıyla değil; kira sözleşmesinin bitiş tarihine kadar da açılabilir.
| Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2015/10412 E., 2016/3792 K. Yeni malikin TBK md.351/1 kapsamında tahliye davası açabilmesi için, 1 aylık ihtar süresinin hem bildirim hem de tebliğ açısından eksiksiz yerine getirilmesi zorunludur. Bu eksikliğin sonradan giderilmesi mümkün değildir. Kiracıya 6 ay yerine 15 gün süre verilmesi de usule aykırı bulunmuştur. |
İkinci Yol: Kira Sözleşmesinin Bitiş Tarihinde Dava Açma (TBK md.351/2)
Yeni malik, iktisap tarihinden itibaren 1 aylık ihtar şartına uymaksızın da tahliye davası açabilir. Bunun için eski malik ile kiracı arasındaki kira sözleşmesinin bitiş tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açması yeterlidir. Bu seçenekte önceden yazılı bildirim yapılması zorunlu değildir.
| Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2023/2578 E., 2024/975 K. (Emsal Karar) Davacı, sözleşme süresinin sonunda TBK m.351/2’ye dayanarak dava açtığını belirtmiştir. Yerel mahkemenin 351/1 hükmü uyarınca bildirim yapılmadığından bahisle davayı reddetmesi hatalı bulunmuştur. Yargıtay, TBK m.351’in farklı fıkralarının birbirinden bağımsız iki ayrı yol öngördüğünü açıkça ortaya koymuş; sözleşme süresine dayalı tahliye davalarında bildirim şartının aranmayacağını vurgulamıştır. |
İhtiyacın Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması Şartı
Yargıtay’ın istikrar kazanmış içtihadına göre ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında mahkemenin kiracıya tahliye kararı verebilmesi için ileri sürülen ihtiyacın şu nitelikleri taşıması gerekmektedir:
- Gerçek olmalı: Soyut veya varsayıma dayalı ihtiyaçlar tahliye gerekçesi olamaz.
- Samimi olmalı: İhtiyacın kiracıyı çıkarmak amacıyla uydurulmaması gerekir.
- Zorunlu olmalı: Başka bir konutla giderilebilecek ihtiyaçlar tahliyeye dayanak teşkil etmez.
- Sürekli olmalı: Geçici nitelikte olan ihtiyaçlar tahliye sebebi sayılmaz.
Yargıtay, ihtiyacın varlığını araştırırken tanık beyanları, keşif, bilirkişi incelemesi ve diğer delilleri birlikte değerlendirmekte; yerel mahkemelerin yeterli araştırma yapmadan verdiği kararları bozmaktadır.
| Yargıtay 3. Hukuk Dairesi – İhtiyacın Samimi Olma Şartı (Yerleşik İçtihat) “İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzak bir ihtimale bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Tanık beyanları ile ispatlanan, keşif ve bilirkişi incelemesiyle doğrulanan ihtiyacın samimi olduğunu kabul etmeyen yerel mahkeme kararlarında bozmaya gidilmektedir.” |
| Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2014/12439 E., 2014/12928 K. Davacı kardeşinin ihtiyacı için kiralananın tahliyesini istemiştir. Kardeşin ‘kanun gereği bakmakla yükümlü olunan kişi’ sayılabilmesi için yoksulluk koşulunun araştırılması gerektiğine hükmedilmiştir. Yoksulluk; yeme, içme, barınma gibi temel ihtiyaçları karşılayamayacak düzeyde gelir eksikliği olarak tanımlanmış; bu şartın varlığı halinde kardeş için de tahliye davası açılabileceği kabul edilmiştir. |
Yeni Malik Tahliye Davası Açma Süreleri
Tahliye davası açma süreleri kamu düzenine ilişkin olup mahkeme tarafından re’sen gözetilmesi zorunludur. Davalı süreye itiraz etmese bile mahkeme süre aşımını dikkate almak zorundadır.
TBK md.351/1 Kapsamında Süreler
- Tapu tescilinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı ihtar yapılmalıdır.
- Tapu tescilinden itibaren en erken 6 ay sonra dava açılabilir.
- Dava, kira sözleşmesinin bitiş tarihine kadar her zaman açılabilir.
TBK md.351/2 Kapsamında Süreler
- Eski malik ile kiracı arasındaki kira sözleşmesinin bitiş tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.
- Bu seçenekte önceden ihtar yapılması zorunlu değildir.
| Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/6068 E., 2019/3923 K. “Davaya dayanak ihtarnameye göre, bildirimi takip eden kira döneminde tahliye davası açma süresi korunmuş olacağından davacı bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar dava açabilir. Aksi halde, kiracının sürekli tahliye tehdidi altında bulunacağının kabulü gerekir. Bu itibarla süresinden sonra açılan davanın reddine karar verilmesi gerekirken kiralananın tahliyesine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.” |
Kiracının Haklarını Korumanın Yolları
Ev satıldığında kiracının hakları da kanunla güvence altına alınmıştır. Kiracı aşağıdaki durumlarda tahliyeye karşı koyabilir veya hukuki itirazda bulunabilir:
- İhtar yapılmamış veya süresinde yapılmamışsa: TBK md.351/1 kapsamındaki davalarda usulüne uygun ihtar yapılmamışsa dava reddedilir.
- İhtiyacın samimi olmadığı ispatlanabiliyorsa: Yeni malikin başka konutlarının bulunduğu veya ihtiyacın gerçek olmadığı tanık ve belgelerle ispat edilebilir.
- Muvazaa iddiası: Taşınmazın kiracıyı çıkarmak amacıyla muvazaalı olarak devredildiği ileri sürülebilir. Bu iddia ayrı bir dava konusu yapılabilir.
- Dava süresi aşılmışsa: Yeni malikin dava açma sürelerini kaçırması halinde tahliye talebi reddedilir.
- 3 Yıl Kiraya Verme Yasağı: Tahliye sonrası 3 yıl içinde yeni malik taşınmazı kiraya veremez. Verirse kiracıya en az 1 yıllık kira bedeli kadar tazminat ödemek zorunda kalır (TBK md.355).
| Yargıtay 4. Hukuk Dairesi, 2021/929 E., 2021/1609 K. Kiracıyı çıkarmak amacıyla taşınmazın muvazaalı olarak başkasına devredilmesi durumunda kiracı, muvazaa iddiasını yeni malikin açacağı tahliye davasında ileri sürebilir. Yargıtay bu kararında kiracının devrin geçersizliğine yönelik dava açmakta hukuki yararının bulunduğunu da hükme bağlamıştır. |
Zorunlu Arabuluculuk Şartı: Dava Açmadan Önce Bilmeniz Gerekenler
05.04.2023 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan kanun değişikliğiyle kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk uygulaması hayata geçirilmiştir:
- Yeni malik tahliye davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorundadır.
- Arabuluculuk görüşmeleri sonucunda anlaşma sağlanamazsa, son tutanak ile mahkemeye başvurulabilir.
- Arabuluculuğa başvurmadan doğrudan dava açılması halinde dava, dava şartı yokluğundan reddedilir.
- Bu zorunluluk; tahliye davaları, kira tespiti davaları ve kiracının açabileceği tazminat davaları için de geçerlidir.
Paylı Mülkiyet ve Birden Fazla Kiracı Durumunda Tahliye
Paylı Mülkiyet Halinde
Taşınmaz paylı mülkiyete konu ise tahliye davasının tüm paydaşlar tarafından birlikte açılması ya da diğer paydaşların onayının alınması gerekir.
| Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2018/347 E., 2018/3016 K. Kiralanan paylı mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği halinde mülkiyette ise tüm ortakların davaya katılmaları gerekir. Paydaşlar davayı birlikte açabileceği gibi, bir paydaş tarafından açılan davaya sonradan diğer paydaşların onayları da alınabilir. |
Birden Fazla Kiracı Bulunması Halinde
Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı varsa tahliye talebinin tüm kiracılara yöneltilmesi zorunludur. Yalnızca bir kiracıya karşı açılan dava usul açısından hatalıdır.
| Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2014/1128 E., 2014/2968 K. “Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı olması halinde, tahliye istemi bölünemeyeceğinden ve kiracılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı olduğundan, tahliyeye yönelik istemin her iki kiracıya birlikte yöneltilmesi gerekmektedir. Sadece bir kiracıya karşı açılan davada, diğer kiracının davaya dahil edilmesi için süre verilerek taraf teşkili sağlandıktan sonra karar verilmesi gerektiğine hükmedilmiştir.” |
Tahliye Sonrası Yeni Malikin Yükümlülükleri
- 3 Yıllık Kiraya Verme Yasağı (TBK md.355): Tahliye edilen taşınmaz, kararın kesinleşmesinden itibaren 3 yıl süreyle başkasına kiraya verilemez.
- Tazminat Yükümlülüğü: Bu yasağa aykırı hareket edilmesi ya da tahliyenin gerçek bir ihtiyaca dayanmadığının anlaşılması halinde yeni malik, kiracıya son kira bedelinin en az 1 yıllık tutarı kadar tazminat öder.
- Eski Kiracıya Öncelik Hakkı: Taşınmazın tahliyeden sonra 3 yıl içinde yeniden kiraya verilmesi zorunlu hale gelirse, eski kiracıya öncelik hakkı tanınmalıdır.
Sık Sorulan Sorular
Ev satıldıktan sonra kiracı hemen evden çıkmak zorunda mı?
Hayır. Satım kirayı bozmaz (TBK md.310). Yeni malik usulüne uygun ihtar yapmadan, zorunlu süreler dolmadan ve dava açmadan kiracıyı tahliye ettiremez. Mahkeme kararı olmaksızın kiracı evden çıkmak zorunda değildir.
Yeni malik ne zaman dava açabilir?
TBK md.351/1’e göre edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtar yapılıp 6 ay beklendikten sonra dava açılabilir. TBK md.351/2’ye göre ise eski sözleşmenin bitiş tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtar şartı aranmaksızın dava açılabilir.
Yeni malikin başka evi varsa tahliye davası açabilir mi?
Başka konut sahibi olmak, ihtiyacın samimi olmadığını tek başına kanıtlamaz. Ancak Yargıtay, başka konutların bulunması ve bu konutların kullanım durumu gibi unsurları ihtiyacın gerçekliğini değerlendirmede dikkate almaktadır.
Tahliye davası ne kadar sürer?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları ortalama 3-6 ay sürmektedir. Mahkemenin iş yoğunluğu, arabuluculuk süreci, temyiz aşaması ve bilirkişi incelemesi gibi faktörler bu süreyi uzatabilir.
Sonuç
Ev satışının kira sözleşmesine etkisi, Türk hukukunda ‘satım kirayı bozmaz’ ilkesiyle dengelenmiş; aynı zamanda yeni malikin meşru ihtiyaçları da TBK md.351 kapsamında güvence altına alınmıştır. Yeni malik, kanunda belirtilen usul ve sürelere uyarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Kiracı ise bu haklara karşı koymak için çeşitli hukuki araçlara sahiptir. Her iki taraf için de en doğru yaklaşım; yasal haklarını eksiksiz öğrenmek, süreleri kaçırmamak ve sürecin her aşamasında hukuki destek almaktır.
5 Yılı Dolduran Kira Sözleşmesi bakımından kira tespit davası gündeme gelebilir. 5 yıllık kira tespit davası yazımızı okumak için tıklayınız.