Giriş
10 yıllık kira sözleşmesi kira tespit davası, Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) yer alan düzenlemeler çerçevesinde, uzun süreli kira sözleşmelerinde sıkça karşılaşılan bir hukuki meseledir. Bu makalede, 10 yıllık kira sözleşmeleri bağlamında kira tespit davasının açılması, dava süreci ve Yargıtay kararları ışığında değerlendirilmesi amaçlanmaktadır.
10 Yıllık Kira Sözleşmesi Kira Tespit Davası Nedir?
10 yıllık kira sözleşmesi kira tespit davası, kira sözleşmesinde belirtilen kira bedelinin, ekonomik koşullardaki değişmeler veya diğer nedenlerle güncellenmesi gerektiği iddiasıyla açılan bir davadır. Özellikle uzun süreli sözleşmelerde, enflasyon gibi ekonomik göstergelerdeki dalgalanmalar, kira bedelinin gerçekçi olmaktan çıkmasına neden olabilir. Bu durumda, kiracı veya kiraya veren, sözleşmedeki kira bedelinin yeniden belirlenmesi için yargı yoluna başvurabilir.
10 Yıllık Kira Sözleşmesi Tahliye Davası Açma Süresi
10 yıllık kira sözleşmesi tahliye davası açma süresi, sözleşmenin türüne ve tarafların haklarına göre değişiklik gösterir. TBK’da belirtilen genel hükümler ile konut ve çatılı iş yerleri bakımından belirlenen özel hükümler uyarınca, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak, belirli süreli bir sözleşme söz konusuysa, sözleşmenin sona erme tarihi gelmeden tahliye davası açılamaz. Bu durumda, sözleşmenin sona ermesinden sonraki belirli bir süre içerisinde tahliye davası açma hakkı doğar.
10 Yıl Kira Tahliye Davası Açma Süresi
10 yıl kira tahliye davası açma süresi, yukarıda belirtilen genel çerçeve içerisinde değerlendirilmelidir. Ancak, her bir davada sözleşmenin özel şartları, tarafların anlaşmaları ve geçerli mevzuat hükümleri dikkate alınarak bir değerlendirme yapılmalıdır. Bu nedenle, bir tahliye davası açmadan önce mutlaka bir avukata danışılması önerilir.
10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Dava Açma Süresi
10 yıllık kiracının tahliyesi dava açma süresi, kira sözleşmesinin türüne ve tarafların haklarına göre değişiklik gösterir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiraya veren kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir ve tahliye davası açabilir. Ancak, belirli süreli bir sözleşme söz konusuysa, sözleşmenin sona erme tarihi gelmeden tahliye davası açılamaz.
Yargıtay Kararları ve Uygulama
10 yıllık kira sözleşmesi kira tespit davası konusunda Yargıtay tarafından birçok karar verilmiştir. Bu kararlar, davaların sonuçlanmasında önemli bir rol oynamaktadır. Örneğin, Yargıtay, kira bedelinin tespitinde ekonomik koşullardaki değişmeleri dikkate alarak, tarafların haklarını koruyan kararlar vermektedir.
Örnek Yargıtay Kararı:
3. Hukuk Dairesi 2017/5455 E. , 2018/1791 K.
- Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı ve davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
- Davacı, dava konusu taşınmazın 15/05/2008 başlangıç tarihli 10 yıllık kira sözleşmesi ile davalı şirkete kiraya verildiğini, aylık kira bedelinin net 23.000,00.TL olduğunu, kira bedelinin her yıl ÜFE+TÜFE oranında artırılacağını, davalı tarafından aradan geçen süreye rağmen hiç kira artışı yapılmadığını belirterek kira bedelinin 15/05/2013 tarihinden geçerli olmak üzere aylık net 40.000,00.TL olarak tespitine, 15/05/2013 başlangıç tarihli kira döneminden itibaren işletilecek yasal faiz ile tahsiline, karar verilmesini istemiştir.
- Davalı, davacının artış talebinin güncel koşullara, ekonomik şartlara, rayiç bedellere aykırı olduğunu ve istenen bedelin fahiş olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
- Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile dava konusu mecurun 15/05/2013 tarihinden itibaren kira bedelinin 28.027,48.TL olarak tespitine, karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 11/02/2015 Tarih ve 2014/13763 Esas 2015/1173 Karar sayılı ilamıyla bozulmuştur. Mahkemece bu defa mecurun 15/05/2015 tarihinden itibaren kira bedelinin net 33.779,84 TL (brüt 42.224,80 TL) olarak tespitine karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
- 1- Dosyadaki yazılara, kararın bozmaya uygun olmasına ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının tüm ve davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
- 2- Davada dayanılan ve hükme esas alınan 15.05.2008 başlangıç tarihli, 10 yıl süreli ve aylık 23.000 TL bedelli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin özel koşullarının 10. maddesinde; “Kira tutarı kira başlangıç tarihinden itibaren aynı dönemin geriye doğru on iki aylık DİE enflasyon rakamları olan ÜFE+TÜFE/2 oranında arttırılarak ikinci yılın kirası belirlenecektir. Diğer yıllarda aynı şekilde kira artışı uygulanacaktır.” şeklinde ifade edilen artış şartı mevcuttur. Mahkemece hükme esas alınan ek bilirkişi raporunda; bozma ilamı kapsamında yapılan incelemede net olarak kararlaştırılan aylık 23.000.TL kira bedeline, %18 KDV eklenmek suretiyle brüt kira bedeli ilk yıl için 27.140,00 TL olarak tespit edilmiş, bu bedel üzerinden her yıl on iki aylık DİE enflasyon rakamları olan ÜFE+TÜFE/2 oranında artış yapılmak suretiyle altıncı yıl kira bedeli brüt 42.224,80 TL olarak hesaplanmıştır. Ancak mahkemece bilirkişi raporuna aykırı olarak, brüt kira bedelinden stopaj kesintisi yapılarak net kira bedelinin 33.779,84 TL olarak tespit edilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
- SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davalının tüm ve davacının sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenle hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun Geçici Madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK’nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 28.02.2018 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Kaynak: Yargıtay Karar Arama Motoru
“Ankara’da Kira Tespit Davaları Bölgesel Rayiç Bedel ve Ankara Emsalleri”
Kira tespit davalarında en kritik nokta, taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal bedellerdir. Ankara özelinde; Çankaya’nın merkezi bölgelerinden Yenimahalle’nin yeni yerleşim alanlarına, Gölbaşı’nın villa konseptinden İncek’in modern projelerine kadar her bölgenin kendine has bir rayiç dengesi oluşmuş durumdadır. Mahkemelerce atanan bilirkişilerin bu bölgesel farklılıkları doğru analiz etmesi, kiranızın gerçek değerine ulaşması için davanın temel taşını oluşturur.
10 yıllık kira sözleşmesi kira tespit davası ve 10 yıllık kira sözleşmesi tahliye davası açma süresi ile benzeri prosedürler konusunda avukat ile çalışılması hak kayıplarının önüne geçmektedir. Kira sözleşmeleri konusunda uzman Çankaya Kira Hukuku avukatlarımız ile iletişime geçebilirsiniz.
10 sene uzayan kira kontratlarında kiracıların tahliyesi de gündeme gelebilir. 10 Yıllık Kira Sözleşmesinde Kiracının Tahliyesi makalemizi okumak için tıklayınız.