Türk Borçlar Kanunu’na göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının korunması esastır. Bu nedenle kiraya verenin kiracıyı tahliye etmesi belirli şartlara bağlanmıştır.
Bununla birlikte kanun, 10 yıllık uzama süresinin dolması halinde kiraya verene özel bir tahliye imkânı tanımaktadır. Kira hukuku süreçlerinde hak kaybı yaşamamak adına, süreci profesyonel bir Ankara kira avukatı ile yürütmek büyük önem taşır.
Bu yazımızda şu sorulara cevap vereceğiz:
- 10 yıllık uzama süresi nedir?
- Ev sahibi 10 yıl dolunca kiracıyı çıkarabilir mi?
- Tahliye için ihtar gerekli mi?
- Dava ne zaman açılır?
- Yargıtay uygulaması nasıl?
10 Yıllık Uzama Süresi Nedir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesi süresi dolsa bile kiracı sözleşmeyi uzatma hakkına sahiptir.
Kiracı sözleşme süresi bittikten sonra:
- Her yıl sözleşme otomatik olarak 1 yıl uzar.
- Kiraya veren bu süreçte sebep göstermeden tahliye isteyemez.
Ancak kanun kiraya verene bir istisna tanımıştır.
Kiracı sözleşmenin bitiminden sonra 10 yıl boyunca uzatma hakkını kullandıktan sonra, kiraya veren belirli bir prosedürle kiracıyı tahliye edebilir.
10 Yılı Dolduran Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
10 yıllık uzama süresi dolduğunda kiraya veren:
1️⃣ Kiracıya en az 3 ay önce yazılı bildirim gönderir
2️⃣ Bildirimde kira sözleşmesinin sona erdirildiği belirtilir
3️⃣ Uzama yılının sonunda kiracının taşınmazı boşaltması istenir
Kiracı taşınmazı boşaltmazsa:
👉 Tahliye davası açılabilir.
Bu tahliye için herhangi bir sebep gösterilmesi gerekmez.
10 Yıllık Süre Nasıl Hesaplanır?
En çok karıştırılan konulardan biri budur.
10 yıllık süre kira sözleşmesinin bitiminden sonra başlayan uzama yıllarını ifade eder.
Örnek
Kira başlangıcı: 1 Ocak 2014
Sözleşme süresi: 1 yıl
- 1 Ocak 2015 → sözleşme sona erer
- 2015–2025 → 10 yıllık uzama süresi
Bu durumda kiraya veren:
📌 2025 yılı uzama döneminin bitiminde tahliye hakkını kullanabilir.
Tahliye İçin İhtar Şart mı?
Evet.
Kanuna göre kiraya veren:
📌 Uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı bildirim yapmak zorundadır.
Bu bildirim genellikle:
- Noter ihtarnamesi
- Avukat aracılığıyla gönderilen ihtar
şeklinde yapılır.
İhtar gönderilmezse tahliye hakkı bir sonraki uzama yılına kalabilir.
10 Yıl Dolmadan Kiracı Tahliye Edilebilir mi?
Evet. Ancak bu durumda kanunda sayılan özel tahliye sebeplerinden biri bulunmalıdır.
Bunlardan bazıları şunlardır:
- İhtiyaç nedeniyle tahliye
- Kiracının kira ödememesi
- Tahliye taahhüdü
- Yeniden inşa ve imar
- İki haklı ihtar
Bu sebeplerden biri yoksa kiraya veren 10 yıl dolmadan kiracıyı çıkaramaz.
Yargıtay ve Diğer Yüksek Mahkeme Kararlarına Göre Uygulama
Yargıtay kararlarında da 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya verenin sebep göstermeden tahliye talep edebileceği kabul edilmektedir.
Ancak şu şartlar aranır:
- Sürenin doğru hesaplanması
- Bildirimin süresinde yapılması
- Tahliye talebinin uzama yılının sonunda ileri sürülmesi
Bu şartlardan biri eksikse tahliye davası reddedilebilir.
- Hukuk Genel Kurulu 2017/1546 E., 2021/1517 K.
Özet: TBK m. 347 sistematiğini esas alır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin, sözleşme süresi bitimine dayanarak feshedemeyeceğini; 10 yıllık uzama süresi sonunda (belirli süreli sözleşmelerde) ve belirsiz süreli sözleşmelerde başlangıçtan 10 yıl geçince genel hükümlere göre fesih bildirimi ile sona erdirme imkanının doğacağını vurgular. Kiracının ise belirli sürelide sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimle sözleşmeyi sona erdirebileceği çerçevesini doğrular. - Hukuk Genel Kurulu 2017/458 E., 2021/614 K.
Özet: TBK m. 347’nin emredici yapısını öne çıkarır: Kiraya veren, 10 yıllık uzama süresi dolmadan sırf sözleşme süresinin bitimine dayanarak bildirime dayalı sona erdirme yapamaz; bu hak kiracıya tanınmıştır (15 gün önce bildirim). Kiraya verene “sebep göstermeden” sona erdirme imkanı ancak 10 yıllık uzama süresi sonunda doğar. Hükmün emredici niteliği gereği sözleşme ile kiracı aleyhine değiştirilemeyeceği yaklaşımını güçlendirir. - Anayasa Mahkemesi Kararı E. 2024/143, K. 2024/137
Özet: TBK m. 347’nin kiracı korumasını zaman bakımından nasıl kurduğunu açıklayıcı biçimde ele alır: - Belirsiz süreli kiralarda kiraya verenin bildirime dayalı fesih hakkının 10 yıl süreyle askıda olduğu,
- Belirli süreli kiralarda ise kiracının korumasının belirli süre + 10 yıl uzama şeklinde daha uzun bir döneme yayılabildiği
değerlendirmesine yer verir. Böylece “10 yıl” rejiminin sözleşmenin türüne göre farklı işlediğini sistematik olarak ortaya koyar. - Danıştay 13. Daire Başkanlığı 2016/1077 E., 2022/1441 K.
Özet: TBK m. 347’de, 10 yıldan önce bildirim yoluyla fesih hakkının yalnız kiracıya tanındığını; kiraya verenin bu imkana sahip olmadığını, kiraya veren için bildirime dayalı sona erdirmenin ancak 10 yıllık uzama süresi sonunda mümkün olduğunu vurgular. Kuralın emredici olduğu ve sözleşme ile aleyhe değiştirilemeyeceği yaklaşımını teyit eder. - Danıştay 13. Daire Başkanlığı 2017/2318 E., 2023/254 K.
Özet: TBK m. 347’nin kiracı lehine kurduğu dengenin altını çizer: Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak fesih yapamaz; 10 yıl dolmadan sebep göstermeksizin bildirimle sona erdirme hakkı yoktur. 10 yıl sonrası için tanınan bildirime dayalı sona erdirmenin de kanunun emredici düzeni içinde değerlendirileceğini belirtir. - Danıştay 13. Daire Başkanlığı 2015/6260 E., 2021/3926 K.
Özet: TBK m. 347’ye göre kiraya verenin, 10 yıldan önce sadece sürenin bitimine dayanarak bildirime dayalı fesih yapamayacağını; 10 yıllık uzama süresi sonunda ise kanunda öngörülen bildirim şartlarıyla sona erdirme imkanının doğacağını ifade eder. Emredicilik ve sözleşmeyle aleyhe değiştirilememe vurgusu taşır. - Danıştay 13. Daire Başkanlığı 2015/4635 E., 2021/3221 K.
Özet: TBK m. 347’nin 10 yıl kurgusunu tekrarlar: 10 yıldan önce bildirim yoluyla fesih hakkı kiraya verene tanınmamış; kiraya veren için “sebepsiz bildirimle” sona erdirme 10 yıl sonrası düzenlenmiştir. Düzenlemenin emredici nitelikte olduğu görüşünü destekler. - 3. Hukuk Dairesi 2017/6823 E., 2017/16285 K.
Özet: TBK m. 347’deki ayrımı net biçimde ifade eder: - Belirli süreli kiralarda 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya verenin bildirimle sona erdirebileceği,
- Belirsiz süreli kiralarda ise kiraya verenin başlangıçtan 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sona erdirebileceği
belirtilir. Ayrıca (karar metninde) 6101 sayılı Kanun’un geçiş düzenlemesine atıfla, TBK’nin yürürlüğe girmesinden önceki sözleşmelere 10 yıllık rejimin uygulanmasında geçiş süreleri bulunduğu yönünde hatırlatma yer alır. - 3. Hukuk Dairesi 2017/2746 E., 2017/14030 K.
Özet: Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildiriminin dönem ve süre hesabına odaklanır: (taşınmaz kiralarında) 6 aylık dönem için 3 ay önceden fesih bildirimi yapılması gerektiği; fesih dönemlerinin hesabında başlangıç tarihinin esas alınacağı; süreye uyulmazsa bildirimin bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacağı prensiplerini vurgular. (Karar, konut/çatılı işyeri dışındaki kira ilişkilerinde de fesih bildirimiyle sona erdirme mantığını tartışır.)
3 veya 5 Yıllık Sözleşme Yapanlar Dikkat: Tahliye Hakkı Ne Zaman Doğar?
Belirli süreli sözleşmede “10 yıl” şu şekilde hesaplanır:
- Önce sözleşmenin kararlaştırılmış belirli süresi biter (ör. 5 yıl).
- Bu bitimden sonra, kiracı 15 gün önce bildirim yapmadıkça sözleşme her yıl 1 yıl uzar.
- Kiraya verenin sebep göstermeksizin bildirimle sona erdirebilmesi için aranan “10 yıllık uzama süresi”, işte bu yıllık uzamaların toplam 10 yılıdır.
Kritik nokta: TBK m. 347/1’de kiraya verenin hakkı, “10 uzama yılı biter bitmez” değil;
“on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim…”
şeklinde kurulduğu için, kiraya verenin ilk kullanabileceği yıl genellikle 10 uzama yılından sonraki ilk uzama yılıdır.
Bu matematiği Anayasa Mahkemesi kararındaki örnek anlatım çok net gösterir (aşağıdaki kesitte 10 yıllık sözleşme örneklenmiştir; aynı mantık 5 yıllık sözleşmeye de aynen uygulanır):
ANAYASA MAHKEMESİ KARARI E. 2024/143, K. 2024/137
Belirli sürenin 3 yıl olduğunu var saydığımızda, kiraya veren, kira sözleşmesini 3+10=13. yılı takip eden 14. yılda, belirli sürenin 10 yıl olduğunu var saydığımızda, kiraya veren, kira sözleşmesini 10+10=20. yılı takip eden 21. yılda, belirli sürenin 15 yıl olduğunu var saydığımızda, kiraya veren, kira sözleşmesini 15+10=25. yılı takip eden 26. Yılda sona erdirme hakına sahip olmaktadır
Bu kesitteki mantığı “formül” gibi yazarsak:
- Belirli süre = X yıl
- Uzama süresi = 10 yıl
- Kiraya verenin sebepsiz bildirimle sona erdirebileceği en erken zaman pratikte:
X + 10 yılı takip eden ilk uzama yılının sonunda (yani çoğu senaryoda X + 11. yılın sonunda)
5 yıllık kira sözleşmesinde durum nedir? (Örnekli açıklama)
Kiracı açısından
- 5 yıllık sözleşme bitiminde kiracı çıkmak isterse:
Bitiş tarihinden en az 15 gün önce yazılı bildirim yaparak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 347/1). - Bildirim yapmazsa: sözleşme 1 yıl uzar (her uzama sonunda yine aynı mekanizma).
Kiraya veren açısından
- Kiraya veren, 5 yılın bitiminde “süre bitti” diyerek sözleşmeyi bildirimle sona erdiremez (TBK m. 347/1).
- Kiraya verenin “sebepsiz” bildirimle sona erdirme hakkı için beklemesi gereken dönem:
5 yıl (asıl süre) + 10 yıl (uzama süresi) tamamlanmalıdır. - Ve TBK m. 347 lafzı gereği (AYM’nin de işaret ettiği gibi) pratikte ilk fesih imkânı çoğu zaman:
5 + 10 = 15 yılın bitimini izleyen uzama yılının sonunda gerçekleşir.
Sonuç: Hak Kaybına Uğramamak İçin Süreç Yönetimi Şart
10 yıllık uzama süresiyle kiracı tahliyesi, ilk bakışta sadece bir zaman hesabı gibi görünse de; ihtarname sürelerinin kaçırılması veya tebligat hataları davanın reddedilmesine ve en az 1 yıl daha beklemenize neden olabilir. Özellikle belirli süreli sözleşmelerdeki karmaşık hesaplamalar, ev sahiplerinin en sık hata yaptığı noktalardır.
“Ankara’da Kira Tahliye Süreçlerinde Zaman Yönetimi”
Ankara Sulh Hukuk Mahkemeleri (özellikle Dışkapı ve Batı Adliyesi), son dönemde dijital entegrasyon ve sistemli çalışma sayesinde oldukça hızlı sonuçlar vermektedir. Ancak sistemin bu hızı, usul işlemlerindeki hatayı affetmez. 10 yıllık kira sözleşmelerinde ihtarname sürelerinin kaçırılması, davanın reddine neden olabilir. Ankara’daki mahkemelerin bu dinamik yapısına uyum sağlamak ve hak kaybı yaşamamak için bildirimlerin süresinde yapılması kritiktir.
Ankara Çankaya’daki hukuk büromuzda 30 yıllık hukuk tecrübemizle, kira uyuşmazlıkları ve tahliye süreçlerinde mülk sahiplerine profesyonel danışmanlık sağlıyoruz. Tahliye takviminizi doğru planlamak ve yasal haklarınızı güvenle kullanmak için bizimle iletişime geçebilir, uzman görüşü alarak süreci hızlandırabilirsiniz.
Kararlar için bkz. Yargıtay karar arama
10 yıllık sürenin dolması aynı zamanda kira tespit davası açılabilmesi anlamına da gelmektedir. 10 Yıllık Kira Sözleşmesi Kira Tespit Davası makalemiz için tıklayınız.