Giriş
Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi, kiraya veren açısından tahliye sebebi doğurabilir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. maddesi, kiracının bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olması halinde kiraya verene tahliye hakkı tanır.
Ancak Yargıtay kararları, bu yolun son derece şekle bağlı ve dikkat gerektiren bir süreç olduğunu ortaya koymaktadır.
Yasal Dayanak ve İki Haklı İhtarın Oluşumu
TBK m. 352/2 hükmü uyarınca, bir kira yılı (veya kısa süreli kira sözleşmesinde kira süresi) içinde kiracının iki farklı aya ait kira bedelini ödememesi gerekir.
Kiraya verenin bu aylar için ayrı ayrı ve haklı iki yazılı ihtar göndermesi şarttır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (HGK), iki haklı ihtarın koşullarını şu şekilde özetlemiştir:
“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”
(YHGK, 2017/1289 E., 2021/1314 K., 02.11.2021)
Haklı İhtarın Kriterleri
Bir ihtarın haklı sayılabilmesi için:
- Kira borcunun vadesi geldikten sonra ihtarın gönderilmiş olması,
- İhtarın kiracıya tebliğ edilmiş olması gerekir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, sözleşmede ödeme tarihi açıkça belirtilmişse bu tarihin bağlayıcı olduğuna hükmetmiştir:
“Sözleşmenin özel şartlarında ‘kira bedelinin ayın 15. günü ödeneceği’ belirtilmişse, bu hüküm tarafları bağlar. Bu tarihten sonra yapılan ödeme, haklı ihtarı ortadan kaldırmaz.”
(Yargıtay 3. HD, 2021/7138 E., 2021/10994 K., 08.11.2021)
İhtarın haklılığı hususunda, ilgili ayın kira bedelinin muaccel (vadesi gelmiş) olmasından sonra gönderilmesi ve kiracıya tebliğ edilmesi zorunludur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun belirttiği üzere, “İhtar kiracıya tebliğ edildikten sonra ödeme yapılması kiraya verenin haklılığını ortadan kaldırmaz” (Yargıtay HGK, 2017/1289 E.). Dolayısıyla, ihtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler, ihtarın haklılığını etkilemez.
Koşulların Oluşumu ve İhtarın Niteliği: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, tahliyenin temel şartlarını şu şekilde özetlemiştir:
“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” (Yargıtay HGK, 2017/1289 E., 2021/1314 K.)
Dava Açma Süresi: Bir Aylık Hak Düşürücü Süre
İki haklı ihtar koşulu oluştuğunda, dava ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.
Bu süre hak düşürücü niteliktedir.
“İki haklı ihtara konu kira dönemi 01.01.2022–31.12.2022 olmasına rağmen, 26.01.2022 tarihinde açılan dava süresinden önce açıldığından reddedilmiştir.”
(Yargıtay 3. HD, 2024/2951 E., 2025/3118 K., 28.05.2025)
Erken açılan davalar yasal süresinde açılmadığında reddedilir.
“…iki haklı ihtara konu kira dönemi 01.01.2022-31.12.2022 tarihleri arasına ilişkin olup, kira bedelinin ait olduğu kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesi gerekirken 26.01.2022 tarihinde açılan dava süresinde değildir.” (Yargıtay 3. HD, 2024/2951 E., 2025/3118 K.)(Ayrıca bkz: Yargıtay 3. HD, 2019/6054 E.; Yargıtay 3. HD, 2022/1240 E.)
Muaccel Borcun Bölünememesi
Kiraya veren, aynı anda muaccel hale gelmiş birden fazla kira borcunu iki ayrı ihtara bölerek “iki haklı ihtar” yaratamaz. Örneğin Mayıs ve Haziran ayında ödenmemiş kira bedellerine ilişkin olarak Temmuz ayında iki ayrı ihtar gönderilmesi hakkın kötüye kullanılması kapsamında değerlendirilir.
“Muaccel olan tüm kiralar tek ihtarda talep edilmelidir; borç bölünerek iki haklı ihtar oluşturulamaz.”
(İstanbul BAM 35. HD, 2019/3006 E., 2021/2265 K., 19.10.2021)
İşbu kural hakkın kötüye kullanılmasını engellemek amacı ile uygulanmaktadır.
Temerrüt Nedeniyle Tahliyeden Farkı
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin bir kararında bu ayrım net bir şekilde ortaya konulmuştur: “…borçlu tarafından takip öncesi gönderilen ihtarnameye ilişkin iddiaların ise, TBK’nın … 352. maddesine ilişkin olup, İİK’nın 269/a. maddesine dayalı somut uyuşmazlıkla uygulama yeri bulunmadığının anlaşılmasına…” (Yargıtay 12. HD, 2022/12772 E.). Temerrüt nedeniyle tahliyede tek bir ihtar yeterliyken, iki haklı ihtar nedeninde farklı aylara ait iki ayrı ihtar gereklidir. Bu noktada İİK 269/a kapsamında yer alan uygulama icra edilen ve ödeme emri gönderilen borcun ihtar müddeti içinde ödenmemesine ilişkindir. Öte yandan bu şekilde bir bildirim bir yıllık kira dönemi içinde haklı bir ihtarı oluşturur.
“İİK m. 269/a’ya dayalı tahliye takiplerinde TBK m. 352/2’deki iki haklı ihtar şartının uygulanma yeri yoktur.”
(Yargıtay 12. HD, 2022/12772 E., 2023/755 K., 09.02.2023)
Sonuç
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, kiraya veren için güçlü bir tahliye yoludur.
Ancak:
Her ihtar farklı aya ait olmalı,
Kira borcu muaccel olmalı,
İhtar yazılı ve tebliğ edilmiş olmalı,
Dava süresi (1 ay) kaçırılmamalıdır.
Bu şartlara uyulduğunda kiraya veren, Yargıtay içtihatlarıyla uyumlu güçlü bir tahliye hakkı elde eder.
Hukuki Yardım ve Dava Talepleriniz İçin
Av. Arda Çetin
0 538 246 49 44