Kira tespit davası, kiralanan taşınmazın kira bedelinin, emsal kiralara uygun şekilde mahkeme tarafından belirlenmesi için açılan davadır. Bu davayı hem kiracılar hem de ev sahipleri açabilir. Amaç, kira bedelinin piyasa şartlarına uygun hale getirilmesidir.
Kira ilişkisinde aksine bir koşul yoksa kiracı 12 aylık TÜFE artış oranı oranında kira bedeline zam yapar. Bu bedel ülkemiz koşullarında enflasyona göre düşük kalabilir. Öte yandan TÜFE oranı üzerinde zam yapılması kiracının rızasına bağlı olup, “ihtirazi kayıt” ile yapılan ödemelerde kiracılar fazla ödenen bedelleri daha sonradan iade alabilirler. Bu yola başvurmak isteyen kiracıların “TÜFE oranı … olup, fazlaya ilişkin haklarım saklı kalmak kaydı ile işbu bedeli ödüyorum.” benzeri bir ifade ile ihtirazi kayıt koymaları yeterlidir. Ayrıca ev sahipleri de kira bedelini arttırmayan kiracılarına yeni kira bedelini bildirerek aradaki farkın ödenmesini talep edebilir. Bu talebin 1 yıl içinde 2 haklı ihtarla karşılanmaması durumunda kiracıyı tahliye yoluna gidilebilir.
Kira tespit davası ile öngörülen hukuki yol Türk Borçlar Kanunu 344/3 hükmünde düzenlenmiştir. Bu hükümde belirlenen şartlar içinde ev sahibi dilerse kira bedelinin düşük kaldığından bahisle dava açabilir. Aynı şekilde ülkemizde çok yaygın olmamakla birlikte kiracı da kirasının yüksek olduğunun tespitini isteyebilir. Örneğin; emsal kira bedellerine yaklaşık kira bedeli ödeyen kiracısına karşı tespit talep eden ev sahibin bu davası reddedilebilir.
Öte yandan ev sahibi ve kiracı 5. yılın sonunda yeni bedelde anlaşabilirler. Ancak bu anlaşmanın sözleşme yenileme şeklinde yapılmaması durumunda, kira bedeli bir sonraki sene yine emsallerinden düşük kalırsa, ev sahibi kira bedelinin tespitini mahkemeden talep edebilir.
Kira Tespit Davası Şartları
- Kira sözleşmesi yazılı olmasa da dava açılabilir.
- Dava genellikle yeni kira döneminden en az 30 gün önce açılmalı veya ihtaren kira bedelinin arttırılacağı kiracıya bildirilmelidir. Bu yola başvurulduğunda mahkeme tarafından belirlenen kira bedeli, 6. yılın (veya bir sonraki yılın) başlangıcından itibaren hüküm ifade eder. Sonraki yıllara ilişkin bedeller mahkemece belirlenen kira bedeline 12 aylık TÜFE uygulanarak hesap edilir.
- 5 yıllık süre sonunda kira bedeli serbestçe belirlenebilir.
Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?
- Görevli mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi.
- Dava dilekçesi ile açılır.
- Mahkeme, bilirkişi raporu ve emsal kira araştırmasıyla karar verir.
Kira Tespit Davasında Dikkat Edilecek Hususlar
- Tespit edilen kira bedeli, bir sonraki kira döneminde geçerli olur.
- 5 yıl dolmadan dava açılması mümkün değildir.
- TÜFE sınırı, 5 yılın sonunda ortadan kalkmaz. Yeni kira bedeli belirlenir ve TÜFE oranı bu bedele uygulanarak yeni 5 yıllık döneme uygulanır.
- Belirlenen kira bedelinde hakim, kiracının eski kiracı olması nedeniyle indirim uygular. Bu indirime uygulamada Nesafet İndirimi denir.
Kira Tespit Davasında Yargıtay İlkeleri
Yargıtay uygulamasında, bilirkişi raporlarının emsal kira araştırmasıyla desteklenmesi zorunludur. Ayrıca kararlar, sözleşmenin süresi, taşınmazın durumu, emsal sözleşmeler ve tarafların menfaatleri dikkate alınarak verilir. Yargıtay kira tespit davaları kapsamında aşağıdaki ilkeleri benimser;
-Kira tespit davaları sözleşmenin her iki tarafınca açılabilir.
-Kira tespit davalarında mahkeme kira bedelini talep edilen yıl için belirler. Bu bedel üzerinden TÜFE artışı yapılarak kira bedeli belirlenmeye devam eder. Yine 5 yılın dolması halinde kira bedelinin tespiti tekrar talep edilir.
-Kira bedelinin tespiti kamu düzenindendir. Yine kira artışının TÜFE oranında yapılması kamu düzenindendir.
-Yenilenen akit değil kira bedelidir. Bilirkişi, keşif gibi hukuki vasıtalarla; emsal sözleşmeler, taşınmazın durumu, muhitin durumu, nesafet indirimi gibi unsurlar dikkate alınarak yeni kira bedeli belirlenir. Görevli mahkemeler Sulh Hukuk Mahkemeleridir. (Yargıtay İlke Kararı: 18.11.1964 T. 2/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı)
-Karar kesinleşmeden icra edilemez. (Yargıtay İlke Kararı: 18.11.1964 T. 2/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı)
-Taraflar, sözleşme süresinin bitiminden sonra gelen sene için kira bedeli belirlerler. Kiraya veren ihtaren kiracıya bildirimde bulunmak zorunda olmayıp, bildirim ile davanın sonunda belirlenecek yeni kira bedelinin başlangıç tarihi tespit edilir. (Yargıtay İlke Kararı 21.11.1966 T. 19/10 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı.)
Kira Tespitinde Dikkate Alınacak Kriterler
Yeni kira bedeli belirlenir iken mahkeme ve bilirkişi incelemesinde kısaca şu unsurlar değerlendirilir;
-Emsal kira bedelleri
-Muhitin durumu
-Taşınmazın durumu
-TÜFE
-Hakkaniyet indirimi
Bu noktada üzerinde durulması gereken husus ilanlarda yer alan bedellerdir. Ev sahipleri genellikle ilan sitelerindeki kira bedellerini emsal alarak kira bedeli belirleme yoluna gitseler de işbu bedellerin emsal niteliği bulunmamaktadır. Çünkü bu ilanlar icaba davettir. Kira sözleşmesi kurulmamıştır. Konuyu istinaf mahkemeleri aşağıdaki şekilde değerlendirmişlerdir;
“Bilirkişinin emsal olarak incelediği taşınmazların henüz kiraya verilmemiş, emlak sitelerinde ilan olarak yer alan taşınmazlar olduğu görülmektedir. Bu ilanların henüz birer icaba davet olduğu açıktır. (İcaba davette, bir kimsenin, başkalarının kendisine teklifte bulunmasını sağlayıcı ve sözleşme için görüşmelerin başlamasını amaçlayan beyanda bulunması söz konusudur. bilirkişilerin res’en emsal olarak kabul ettiği ilândaki taşınmazların bedellerinin, dava konusu taşınmazın bedelinin belirlenmesinde kriter olmaması gerekir. Davalı vekilinin tespit edilen kira bedelinin miktarına ilişkin istinaf sebebi de bu sebeple yerinde bulunmuştur.”
İstanbul BAM 36. Hukuk Dairesi 2017/303 E., 2017/395 K. Aynı yönde; İzmir BAM 6. Hukuk Dairesi 2019/3393 E., 2020/825 K.
Yine rayiç bedeller belirlenirken olağanüstü artışlar yapılan sözleşmeler emsal olarak değerlendirilemez. (Yargıtay İBK, 18.11.1964, 2/4)
5 Yıldan Uzun Süreli Sözleşmelerde Kira Tespit Davası Açılabilir Mi?
Sözleşme başlangıcından itibaren 5 yıl geçmesine karşın dava açılmadığını varsayalım. 6. yılda bu dava açılabilir mi yoksa dava açmak isteyen taraf yeni gelen 5 yıllık dönemin dolmasını beklemek zorunda mıdır?
Sorumuzun cevabı hayır. Dava açmak isteyen taraf 6. yılda da devamında gelen yıllarda da bu davayı açabilir. Burada dikkat edilmesi gereken nokta işbu dava ile kira bedeli belirlendiğinde, belirlenen tarihten itibaren 5 yıl boyunca davanın açılamayacağıdır.
Kira Tespit Davası Masrafları
Dava açarken ödenmesi gereken masraflar şunlardır:
- Başvuru harcı ve yargılama harçları
- Bilirkişi ücreti
- Vekalet ücreti
➡️ Ayrıntılı bilgi için: Kira Tespit Davası Masrafları 2025
Sonuç
Kira tespit davası, hem kiracılar hem de ev sahipleri için kira bedelinin adil şekilde belirlenmesini sağlar. Doğru hazırlık yapılmadığında süreç uzayabilir. Bu nedenle profesyonel hukuki destek alınması önemlidir.