Kira tespit davası sonucunda mahkeme, emsal kiralara uygun bir kira bedeli belirler. Bu durumda kiracının ödeyeceği miktar, artık mahkemece tespit edilen yeni bedel üzerinden hesaplanır.
Yeni Kira Bedeli Nasıl Hesaplanır?
- Mahkeme, bilirkişi incelemesi ve emsal kira araştırması yapar.
- Tespit edilen yeni kira bedeli, piyasa değerine uyarlanacak olacak şekilde belirlenir.
- Bu bedel, yasal koşullar karşılandı ise gelen kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Mahkeme yargılama esnasında keşif, bilirkişi incelemesi gibi hukuki enstrümanlara dayanarak taşınmazın durumunu tespit eder. Bu tespitte; TÜFE sınırı, taşınmazın bulunduğu muhit, taşınmazın durumu, emsal kira sözleşmeleri ve %10 civarında hakkaniyet indirimi gibi unsurlar dikkate alınır.
Geçmişe Dönük Kira Farkı
- Dava açıldıysa, karar çıkana kadar kiracı eski kirayı ödemeye devam eder.
- Karar verildiğinde, ihtar yapıldı ise TBK 345/2 gereğince başlayan kira döneminden itibaren yeni kira bedeli uygulanır.
- Bu durumda kiracı, geçmiş döneme ait kira farkını toplu olarak ödemek zorunda kalabilir. Yeni belirlenen kira bedeli, yargılama süreci boyunca kiracı evde oturacağından devam eden yıllar bakımından da 12 aylık TÜFE ortalaması kullanılarak yeni dönem hesabı yapılır.
Kira tespit davalarına ilişkin kararlar kesinleşmeden icra edilemezler. Bir başka anlatımla ilk derece mahkemesinin verdiği karar yargı yolunda istinaf ve varsa temyiz aşamalarından geçerek kesinleşmeli ardından icra yolu ile alacak tahsil edilmelidir.
TÜFE Sınırının Etkisi
- 5 yıl dolmamış kira sözleşmelerinde artış TÜFE oranı ile sınırlıdır.
- 5 yılın sonunda ise emsal bedellere göre mahkeme kira bedeli tespiti yapar.
Belirlenen kira tespitine de yine 5 yıllık dönem boyunca 12 aylık TÜFE ortalaması uygulanır.
Nisan 2026 Kira Artış Oranı
Konut ve ticari konutlarda Nisan 2026 ayı kira artış oranı %32,82 olarak açıklanmıştır. Kira kontratı 2026 yılının Nisan ayında yenilenecek kiracılar sözleşmede artış şartı bulunması koşulu ile kiralarında %32,82 oranında artık yapmak sureti ile ödemekle yükümlüdürler.
Örnek hesaplama: 10.000-TL olan kira bedeli yenilenen dönem için 13.282,00-TL olarak ödenecektir.
Önemli Not: Kira tespit davası açılsa dahi sözleşmesinde artış maddesi yer alıyor ise kiracı bu artışı yapmakla yükümlüdür.
Örnek Senaryo
- Kiracı aylık 10.000 TL kira ödüyor.
- Mahkeme yeni kira bedelini 15.000 TL olarak tespit etti.
- Dava tarihinden itibaren 12 ay geçtiyse, kiracı 12 x 5.000 = 60.000 TL farkı ödemek zorunda kalır.
Bu senaryoda 2 senede kararın kesinleştiğini varsayalım. 12 aylık TÜFE oranı %20 varsayımında bulunduğumuzda;
İkinci sene kiracının ödediği aylık bedel 12.000-TL
Tespit edilen bedele TÜFE uygulanarak ödenmesi gereken bedel 18.000-TL, aylık fark 6.000-TL
12*6.000-TL ikinci sene için 72.000-TL fark ödemesi yapması gerekecektir. Toplamda ise kiracının 132.000-TL fark bedel ödemesi gerekecektir. Bu bedele yargılama giderleri ve vekalet ücreti dahil değildir.
Örnek Yargıtay Kararı
3. Hukuk Dairesi 2025/145 E. , 2025/3545 K.
“İçtihat Metni”
MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/2605 E., 2024/1978 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara Batı 3. Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2022/313 E., 2023/494 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; davalının eski malik ile imzaladığı 01.03.2015 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesine istinaden kiracı olduğunu, 01.03.2021 – 01.03.2022 döneminde net 78.723,48 TL kira bedeli ödediğini, kira bedelinin emsallerinin çok altında kaldığını, davacı tarafından kiralananın bulunduğu bölgede yapılan emsal kira araştırması sonucu emsallere göre alınan kira değerleme raporunda 01.03.2022 tarihi itibarıyla mecurun kirasının aylık net 556.157,56 TL olarak belirlendiğini, hakkaniyet indirimi de hesaba katıldığında kira bedelinin aylık net 500.000,00 TL olarak tespiti gerektiğini ileri sürerek; 01.03.3022 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere (01.03.2022 – 01.03.2023 dönemi için) kira bedelinin aylık net 500.000,00 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; mülkiyeti davacıya ait işyerinde 01.03.2015 başlangıç tarihli kira sözleşmesi uyarınca kiracı olduğunu, davacının önce fahiş kira artışı istediğini, bu talep kabul edilmeyince de tahliye talep ettiğini, endeks oranında artırılarak ödenmekte olan kira bedelinin emsallere uygun olduğunu, ekonomik kriz ve salgın gibi olağanüstü nedenlere rağmen kira bedellerinin ödenmeye devam ettiğini, kira sözleşmesi imzaladıktan sonra kiralanana ciddi yatırım yapıldığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; mahallinde yapılan keşif sonucu hazırlanan bilirkişi raporunda emsal niteliğindeki taşınmazlara ilişkin kira sözleşmelerinin incelendiği, taşınmazın bulunduğu semt ve mevki, ulaşım ve altyapı durumu, genel ekonomik koşullar, civardaki yapılaşma, imar durumu, kullanım alan ve fonksiyonları konumu, yapısal özellik ve nitelikleri, çevre koşulları, belediye hizmetlerinden yararlanması, yörede oluşan rayiç ve emsaller ile ekonomik konjuktur nazara alınarak taşınmazın 01.03.2022 tarihi itibarıyla serbest ve boş olarak kiralanması durumunda net 431.445,00 TL (KDV Hariç) olarak hesap ve takdir edildiği, davalı uzun süreli kiracı olduğundan %10 hak ve nesafet indirimi yapılması gerektiği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile kiralananın kira bedelinin 01.03.2022 tarihinden itibaren net 388.300,50 TL olarak tespitine karar verilmiş; karar, taraf vekillerince istinaf edilmiştir.
IV. İSTİNAF
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; Mahkemece kiralananın boş olarak getirebileceği aylık kira bedeli belirlenerek ve davalının eski kiracı olması nedeni ile hak ve nesafet indirimi yapılarak yazılı şekilde karar verilmesinde usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı, ancak kira tespit davalarında hükmedilen aylık kira bedeli ile halen ödenen aylık kira bedeli arasındaki fark üzerinden harç alınması gerektiğinden bahisle; tarafların istinaf başvurularının esastan reddine, İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak hükmün harç yönünden düzeltilmesine, yeniden davanın kısmen kabulü ile 01.03.2022 tarihinden itibaren kira bedelinin net 388.300,50 TL olarak tespitine karar verilmiş; karar taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
1. Davacı vekili; kira bedelinin emsallerine göre %50 düşük belirlendiğini, hesaplamanın hatalı olduğunu, kiralananın niteliklerinin yeteri kadar değerlendirilmediğini, enflasyonist ortamda emsallerin altında bedel belirlendiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.
2. Davalı vekili; emsal alınan taşınmazların emsal alınamayacağını, kiralanana göre çok küçük olduklarını, 100 m² üzerindeki taşınmazların hesaplamaya dahil edilmesi gerektiğini, delil olarak dayanılan emsalin dikkate alınmadığını, yerinde görülmeden emsal olamayacağının değerlendirildiğini, kiralananın özellikleri belirtilmesine rağmen indirimde dikkate alınmadığını, hesaplamanın hatalı olduğunu, fahiş ve rayicin üstünde fiyat belirlendiğini, kiralananın 28.02.2023 tarihinde tahliye edildiğinin ve sonrasında satılamadığının ve kiraya verilemediğinin dikkate alınmadığını, hakkaniyet indiriminin az takdir edildiğini ve bilirkişilerin ehil olmadığını ileri sürerek; kararın bozulmasını talep etmiştir.
B. Gerekçe ve Değerlendirme
Uyuşmazlık, kira bedelinin hak ve nesafete göre tespiti istemine ilişkindir.
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında belirtilen gerekçeye, hükme esas alınan bilirkişi raporundaki belirlemenin hüküm kurmaya elverişli olmasına, tarafların rapora itirazlarının yerinde bulunmamasına, kiralananın ve emsallerin niteliklerinin usulünce değerlendirildiğinin anlaşılmasına göre, taraf vekillerinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,
Fazla alınan peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
25.06.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
Sonuç
Kira tespit davasında kiracı, mahkemenin belirlediği yeni kira bedelini öder. Bu bedel, dava tarihinden itibaren geçerli olduğu için geçmişe dönük fark ödemesi de gündeme gelir. Dolayısıyla kiracılar ve ev sahipleri için dava açmadan önce hukuki danışmanlık alınması büyük önem taşır.
Kira tespit davalarına ilişkin detaylı bilgi için Kira Tespit Davası 2025
İletişim için
0 538 246 49 44
Av. Arda Çetin