Kira tespit davası, kira bedelinin emsal kiralara uygun hale getirilmesi için açılır. Ancak bu davanın hangi şartlarda ve kaç yıl sonra açılabileceği, hem kiracılar hem de ev sahipleri açısından en çok merak edilen konudur.
Kira Tespit Davasında 5 Yıl Şartı
- Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçtikten sonra kira tespit davası açılabilir.
- 5 yıl dolmadan açılan davalarda artış oranı, TÜFE oranıyla sınırlı kalır.
Kira tespit davası neticesinde belirlenen bedele yine 12 aylık TÜFE oranı uygulanır.
5. Yılda Açılmazsa Ne Olur?
- 5. yılın sonunda dava açılmazsa, sonraki yıllarda da dava açma hakkı devam eder.
- Yani kiraya veren, 6., 7. veya daha sonraki yıllarda da kira tespit davası açabilir.
TBK 345 hükmü uyarınca kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak davada yapılan ön hazırlık özellikle kira tespit davasında belirlenen bedelin hangi tarihten itibaren başlayacağı ile ilgilidir.
İhtar Gönderme Zorunluluğu Var mı?
- Kira tespit davası açmadan önce ihtar göndermek zorunlu değildir.
- Ancak kiraya veren, yeni kira dönemi başlamadan 30 gün önce ihtar gönderirse, tespit edilecek kira bedeli doğrudan yeni dönemi kapsar.
Mahkeme Kararı Ne Zaman Uygulanır?
- Mahkeme tarafından tespit edilen kira bedeli, dava tarihinden itibaren geçerli olur.
- Eğer ihtar 30 gün önce çekilmişse, yeni dönemden itibaren de uygulanabilir.
Kira tespiti davalarında ilam kesinleşmeden icraya konulamaz.
“Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 12.11.1979 tarihli ve 1979/1 E., 1979/3 K. sayılı kararında benimsendiği üzere kiranın belirlenmesine ilişkin mahkeme kararı ile belirlenen kira farkı alacağının ifa zamanının gelmiş sayılması için sadece alacaklının borçludan edada bulunmasını isteyebileceği zamanın gelmiş bulunması yeterli olmayıp, aynı zamanda o kararın kesinleşmesi gerekir. Kira farkının mahkemede dava edilebilir veya icrada takip edilebilir hâle gelmesi için miktarı kesin olarak belli olmalıdır. Bu belirlilik ise ancak tespite ilişkin kararın kesinleşmesi ile oluşabilir ve kiracının edayı yerine getirme borcu da ancak o zaman gelmiş sayılabilir.” (YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 2017/6-1847 K. 2021/1376 T. 9.11.2021)
Örnek Yargıtay Kararları
(Kapatılan) 6. Hukuk Dairesi 2013/4554 E. , 2013/16578 K.
“İçtihat Metni”
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Kira Tespiti
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira tespiti davasına dair karar, davacı ve davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava; 29.12.2011 tarihinde başlayan dönem kira parasının aylık net 8.000 TL olarak tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece; davanın kısmen kabulü ile aylık kira parasının dava konusu dönem için brüt 6.000 TL olarak tespitine karar verilmiş; hüküm, davacı ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davalının taşınmazda; Eski malikle imzalanan 29.12.2009 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli sözleşme uyarınca kiracı olduğu hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kiralananı 18.07.2011 tarihinde eski malikten satın almış, 04.08.2011 tarihinde davalıya tebliğ ettirdiği ihtara dayalı olarak 08.08.2011 tarihinde açtığı bu davada 29.12.2011 tarihinde başlayan dönem için aylık kira parasının net 8.000 TL olarak tespitini istemiştir. Kira bedelinin taraflarca 29.12.2009 tarihli sözleşme ile belirlenmesinden itibaren üç dönem geçmedikçe kira parasının hak ve nesafete göre tespit edilmesi olanaklı değildir. 29.12.2009 tarihli kira sözleşmesi üzerinden dava tarihine kadar üç kira dönemi geçmediğinden tespiti istenilen dönem endeks dönemi olup, bir önceki dönem kira parasına endeks tatbik edilmek suretiyle kira bedelinin tespiti cihetine gidilmesi gerekmektedir. Mahkemece kira parasının hak ve nesafet ilkelerine göre belirlenmesi hatalı olup bir önceki dönem kirasına endeks tatbik edilmek suretiyle kira tespiti cihetine gidilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı görülmüş, bu husus bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre davacı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edenlere iadesine, 10/12/2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
3. Hukuk Dairesi 2024/2514 E. , 2025/1571 K.
“İçtihat Metni”
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/3415 E., 2024/921 K.
DAVA TARİHİ : 17.10.2016
İLK DERECE MAHKEMESİ : Bakırköy 4. Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2021/1524 E., 2023/604 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacılar vekili; 01.07.2011 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesine istinaden davalının Olivium Outlet Center Mağaza No:5A adresinde kiracı olarak bulunduğunu, sözleşme süresinin 01.07.2016 tarihinde sona erdiğini, asgari kira bedelinin 2520 USD + KDV, ciro kirası oranının ise %3 olduğunu, kira bedelinin emsallerine göre düşük kaldığını ileri sürerek; asgari kira bedelinin 01.07.2016 tarihinden itibaren 6750 USD + KDV, ciro kira oranın ise %9 olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; kiralananın 16.02.2017 tarihinde tahliye edildiğini, kira tespiti ile beklenen faydanın sağlanamayacağını, davanın konusuz kaldığını, yapılan ihtar bulunmadığını, talep edilen bedelin emsal bedellerin üstünde olduğunu, 01.07.2016 tarihinden itibaren kira istendiğini, davanın bu tarihten önce açılması gerektiğini, kiranın 01.07.2017 tarihinden itibaren geçerli olacak şekilde tespit edilmesi gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kira sözleşmesinde artış koşulu bulunmadığı, kira süresinin 01.07.2011 tarihinde başladığı, kira tespiti davasının 17.10.2016 tarihinde açıldığı ve 01.07.2016 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini talep ettiği, davanın kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce açılması veya açılacağının ihtar edilmesi gerektiği, bir sonraki kira döneminin başlangıcının 01.07.2017 olduğu, talep konusu döneme ilişkin kira bedelinin tespiti davasının süresinde açılmadığı, sonraki döneme ilişkin ise tespit istemediği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karar, davacılar vekili tarafından istinaf edilmiştir.
IV. İSTİNAF
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kira sözleşmesinde artış koşulu bulunmadığı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 345. maddesinin, 6217 sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesi uyarınca yürürlüğü ertelenen maddeler arasında bulunmadığı, davacının 01.07.2016 tarihinde başlayan dönemde talepte bulunması için davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerektiği, yazılı bildirimin ispat edilemediği, dava tarihi dikkate alındığında davacıların 01.07.2017 tarihinde başlayan dönem için talepte bulunabileceği, Mahkemece davacılar vekilinin bu yönde beyanının alındığı ve davacılar vekilinin 01.07.2016 tarihinden itibaren kira bedelinin belirlenmesini istediği, kaldırma kararından sonra sunulan e-posta ile bildirim yapıldığına dair yazışma içeriklerinin yazılı bildirim niteliğinde kabulünün mümkün olmadığı, davanın süresinden sonra açıldığı, bir sonraki dönem başlangıcı olan 01.07.2017 tarihinden önce kiralananın tahliye edildiği gerekçesiyle, davacılar vekilinin istinaf başvurusunun esasta reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacılar vekili; yazılı bildirimin yapıldığını, TBK’nın 345 maddesinin tacirler bakımından erteli olduğunu ileri sürerek kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
B. Gerekçe ve Değerlendirme
Uyuşmazlık, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir.
Temyizen incelenen kararda belirtilen gerekçeye ve özellikle davacılar tarafından dava açılmadan önce kira bedelinin artırılacağına dair yazılı bildirimde bulunulmadığının anlaşılmasına göre, davacılar vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,
Fazla alınan peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,12.03.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
Sonuç
Kira tespit davası, sözleşmenin 5. yılından itibaren açılabilir ve sonraki yıllarda da açma hakkı devam eder. İhtarname göndermek zorunlu olmasa da, yeni dönemi kapsaması açısından faydalıdır. Ev sahipleri için bu detay, davanın getirisi açısından büyük önem taşır.
Detaylı bilgi için bkz. Kira Tespiti Davası 2025
İletişim için
0 538 246 49 44
Av. Arda Çetin