Türkiye’de milyonlarca ev sahibi ve kiracıyı yakından ilgilendiren kira artışları, ekonomik koşullar ve yasal düzenlemeler nedeniyle sürekli değişmektedir. 2025 yılında kira sözleşmenizin yenilenmesi yaklaşıyorsa, yasal kira artış oranı ve kira artış hesaplama süreci hakkındaki en güncel bilgilere ihtiyacınız var.
Peki, 2025 kira artış hesaplama nasıl yapılır? Ev sahibiniz ne kadar zam yapabilir? Bu makalemizde, kira artış oranındaki yasal sınırları ve haklarınızı adım adım inceliyoruz.
2025 itibarıyla kiralarda uygulanacak yasal artış oranı hakkında en çok sorulan soru: “%25 sınırı hâlâ var mı?” Cevap kısa: Hayır — %25’lik olağanüstü sınır 1 Temmuz 2024’te sona erdi. Bundan sonra TBK hükümleri ve TÜİK verileri esas alınarak hesaplama yapılır.
Yasal dayanak: Türk Borçlar Kanunu (TBK m.344)
TBK m.344’e göre, yenilenen kira dönemlerinde taraflarca kararlaştırılacak artış oranı bir önceki kira yılının TÜFE’deki on iki aylık ortalama değişimini geçemez. Yani yasal tavan “TÜFE (12 aylık ortalama)”dir. Bu hüküm, kira artışının temel hukuki dayanağıdır.
%25 Sınırı Ne Zaman Kaldırıldı?
2022–2024 döneminde getirilen geçici %25 üst sınırı (geçici maddelerle düzenlenen uygulama) 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir; bu nedenle 2024 sonrası yenilemelerde artık TÜFE’ye göre artış yapılır. AB Mevzuat
Kira artışı nasıl hesaplanır? (Adım adım)
- Zam yapılacak dönemin öncesindeki TÜİK’in açıkladığı ilgili ay için “TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranını” tespit edin (TÜİK veri sayfasından alın). TÜİK Veri Portalı
- Bu yüzdeyi ondalık olarak yazın (ör. %58,51 → 0,5851).
- Mevcut kira × (1 + TÜFE oranı) = yeni kira.
- Hesaplama örneği (adım adım):
- Mevcut aylık kira = 10.000 TL
- TÜFE (12 aylık ort.) = %58,51 (örnek) → ondalık 0,5851
- Artış miktarı = 10.000 × 0,5851 = 5.851 TL
- Yeni kira = 10.000 + 5.851 = 15.851 TL
(Hesabı basamak basamak yaptık: 10.000×0,5=5.000; ×0,08=800; ×0,0051≈51 → toplam ≈5.851.)
Eylül ayı için belirlenen 12 aylık TÜFE ortalaması 39,26’dır.
Ev Sahibi 12 Aylık Tüfe Ortalamasından Fazla Kira Artışı İsterse Ne Yapılır? (Yasal Haklarınız)
Ne yazık ki, bazı ev sahipleri yasal kira zammı oranının üzerinde talepte bulunabilmektedir. Kiracı olarak haklarınızı bilmek, size hukuki güç sağlar.
- Yasal Oranı Ödeyin: Ev sahibinin talep ettiği yüksek miktarı ödemek zorunda değilsiniz. Kira bedelini, hesapladığınız yasal kira artış oranı (12 Aylık TÜFE) üzerinden banka aracılığıyla ödeyin.
- İhtirazi Kayıt Koyun: Eğer ev sahibi, fazla ödeme yapmazsanız tahliye edeceğini söylerse ve mecbur kalırsanız; banka dekontuna mutlaka “12 Aylık Tüfe Üzerinde Ödenen Bedeller Yönünden Fazlaya İlişkin Haklarım Saklı Kalmak Kaydı İle İhtirazi Kayıtla Ödenmiştir” notunu düşmelisiniz. Bu, sonrasında fazla ödenen miktarı geri isteme hakkınızı korur.
- Dava Açın: Fazla ödediğiniz miktarın iadesi için yasal yollara başvurabilir veya ev sahibinin açacağı kira tespit davasına karşı savunma yapabilirsiniz.
Önemli Not: Yüksek zamma karşı hukuki süreç başlatmak, potansiyel tahliye tehditlerine karşı sizi koruyacaktır. Bu süreçler karmaşık olduğu için profesyonel destek almanız hayati önem taşır.
Mayıs 2026 Kira Artış Oranı
Kira kontratı Mayıs ayında yenilenecek kiracılar, kira bedellerine %32,43 yasal artışı yaparak kira ödemelerine devam etmelidir. Konut ve ticari konutta Mayıs ayı 2026 kira artış oranı %32.43 olarak belirlenmiştir. Kira sözleşmesinde bu orandan daha düşük bir oran kiracı lehine belirlenebilir ancak bu oranın üstüne bir artış kararlaştırılması mümkün değildir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira sözleşmesi bitmeden ev sahibi zam yapabilir mi?
Hayır. Zam, yalnızca kira sözleşmesinin yenilendiği ayda yapılabilir.
5 yıllık kiracı kira artışı için hangi dava açılır?
Beş yılı dolduran sözleşmelerde, kiranın tespiti davası açılır. Bu dava ile kira bedeli piyasa koşullarına göre yeniden belirlenir.
Bu belirlemede kira bedeli ilan sitelerinde yer alan bedellere doğrudan yükseltilmez. Taşınmazın durumu, TÜFE, muhitin durumu, emsal kira bedeli içeren sözleşmeler ve hakkaniyet indirimi dikkate alınır.
5 yılı doldurduğunuzda ev sahibiniz ile kira bedelinde anlaşabilirsiniz. Anlaşamadığınız ve ev sahibinizin dava yoluna gitmesi durumunda yasal artışınızı yaparak dava sonunda belirlenen tutarı, belirlenen dönem için kira farkı olarak ödeyebilirsiniz.
Kira tespitine ilişkin ilamlar kesinleşmeden icra edilemez. Bir başka anlatım ile tespit edilen kira farkı alacağının tahsili için verilen kararın istinaf, temyiz gibi aşamalardan geçmesi gereklidir.
Kirayı elden ödersem yasal hakkım zayıflar mı?
Evet, zayıflar. Kira ödemelerinin banka aracılığıyla yapılması, hem kiracının hem de ev sahibinin ödeme tarihlerini ve miktarını resmi olarak kanıtlaması açısından zorunlu ve önemlidir.
Ev sahipleri için de kira bedeli elden teslim alma durumunda cezai yaptırımlar söz konusudur.
Bedel Arttırmadan Ödenen Kira Bedeline Ev Sahibi İhtirazı Kayıt Koymak Zorunda Mıdır?
Hayır. Ev sahibi yeni dönem kira bedelinin banka kanalı ile arttırılmaksızın gönderilmesine sessiz kalır ise herhangi bir şekilde hak kaybına uğramaz.
“Davacı vekilinin alacağa ilişkin temyiz itirazlarına gelince; Hükme esas alınan 01.06.2002 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar üçüncü maddesinde “sözleşmenin bitiminde kira sözleşmesi devam ettiği veya yenilendiği takdirde son kira yılı aylık brüt kira bedeline İstanbul Ticaret Odası tüketici fiyat endeksi ile yıllık artış oranında önceki yıl kirasının zam yapılmak suretiyle hiçbir ihtara gerek kalmaksızın aylık kira zamlı şekilde ödeneceğinin” düzenlendiği hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu düzenleme geçerli olup tarafları bağlar. Kira sözleşmesinin 3. maddesinde, senelik kira artışının TÜFE oranında artırılarak belirleneceği düzenlenmiştir. Bu artış şartı belli ve muayyen olup geçerlidir ve tarafları bağlayıcı niteliktedir. Kira sözleşmesinin yıldan yıla yenilerek süre geldiği kabul edildiğine göre, yıllık kira artışının da bir sonraki yıla da uygulanması gerekir. Kira paralarının bankadan alınmış olması, artış şartının bertaraf edildiği anlamına gelmez. Bu durumda mahkemece, uzman bilirkişi aracılığıyla sözleşmedeki artış şartı dikkate alınarak 2007 yılında ödenen kira bedeli tespit edilerek talebe konu 2008 yılından başlayan, 2009, 2011, 2012 ve 2013 yılları kira artış oranı ve kira miktarları belirlenmek suretiyle, davalı kiracı tarafından yapılan ödemeler göz önüne alınarak varsa eksik ödenen kira miktarı belirlenip bu süreye ilişkin kira bedelinin tespit ve tahsiline karar verilmesi gerekirken, kira artış bedellerinin tespiti için dava açılmadığı ve davalılar tarafından yatırılan kira bedellerini hiçbir ihtirazi kayıt düşmeden alındığı gerekçesi ile eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığındanhükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda 1 nolu bentte açıklanan nedenlerle tahliyeye ilişkin kısmın ONANMASINA, 2 nolu bentte açıklanan nedenlerle alacağa ilişkin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK’ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3. madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428. maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA ve onanan kısım için temyiz harcı peşin alındığından başkaca harç alınmasına mahal olmadığına, 01.07.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.”
(Kapatılan) 6. Hukuk Dairesi 2014/5624 E. , 2014/8765 K.
Taraflar TÜFE 12 Aylık Ortalamasından Düşük Bir Artış Oranında Anlaşırsa Bu Oran Geçerli Midir?
Evet geçerlidir. Ayrıca kira artış oranı net bir şekilde belirlenebilir olarak yazılmalıdır. Belirsiz kira artış oranı içeren ifadeler geçersizdir. İlave olarak bu artış oranı kira tespit davası neticesinde belirlenen kira bedeline de uygulanmaya devam edecektir.
TEFE/TÜFE Ortalaması Şeklinde Belirtilen Kira Artış Oranı Geçerli Midir?
Hayır. TEFE 2014 yılında yürürlükten kaldırılmış bir istatistik hesaplama türüdür. Bu bakımdan kira artış oranı belirlenemeyeceğinden bu şekilde ifade edilen kira artış hükümleri geçersizdir. Yine “enflasyona göre artış” ibaresi yer alan ibare Yargıtay tarafından net ve belirlenebilir olarak kabul edilmemiştir. (Y. 6. HD., 10692,12773, 20.11.2014 T.)
Kira artış oranı, kira ilişkilerinde tarafların uzlaşmakta sıkıntı çektiği konuların başında gelmektedir. Bu hususta ister kiracı olsun ister kiraya veren olsun her tarafın hukuki kaidelere hakim olması ve mutlaka bir kira hukuku avukatı ile çalışması hakların korunması bakımından önem arz etmektedir.
Ankara kira avukatı – Çankaya kira avukatı
Av. Arda Çetin