Tahliye taahhütnamesi, ev sahipleri için kiracıyı tahliye etme konusunda en etkili ve hızlı hukuki yoldur. Kiracının belirli bir tarihte evi boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ettiği bu belge, doğru hazırlandığında tahliye davası açma zahmetinden kurtarır.
Ancak, bir tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için Borçlar Kanunu’nun aradığı kritik geçerlilik şartları vardır. Bu makalemizde, elinizdeki taahhütname ile kiracıyı en hızlı nasıl tahliye edeceğinizi ve hukuki süreçte dikkat etmeniz gerekenleri adım adım açıklıyoruz.
Tahliye Taahhütnamesinin Yasal Geçerlilik Şartları
Bir taahhütnamenin yasal olarak geçerli sayılması için şu üç ana kurala kesinlikle uyulması gerekir:
a) Yazılı Şekil Şartı – Tahliye Taahhütnamesi El Yazısı Mı Olmalı?
Taahhütname mutlaka yazılı olmalıdır. Sözlü taahhütler hukuken geçerli değildir.
b) Tarih Boşluğu Şartı (Kritik Nokta)
Taahhütnamenin düzenleme tarihi, kira sözleşmesi yapıldıktan sonraki bir tarih olmalıdır. Eğer taahhütname, kira sözleşmesi ile aynı gün veya önceki bir tarihte imzalanmışsa, kiracının baskı altında kaldığı varsayılır ve taahhütname geçersiz sayılır.
Öte yandan kira sözleşmesinden 1 gün sonra dahi imzalanan tahliye taahhütnamesi geçerlidir.
TBK’nun 352/1. maddesi hükmüne göre; kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa, kiraya veren kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Kira sözleşmesi, 15.05.2022 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli olup, davalı kiracı 16.05.2022 tarihinde düzenlenen taahhütname ile kiralananı 15.05.2023 tarihinde tahliye etmeyi taahhüt etmiştir. Kural olarak kira ilişkisi kurulduktan sonra alınan taahhütnamenin kiracının serbest iradesi ürünü olduğu kabul edilmelidir. Somut olayda; tahliye taahhütnamesi 16.05.2022 tarihinde düzenlenmiş olup, düzenleme tarihi itibariyle kiracılık ilişkisi mevcuttur. Davalı, tanzim tarihinin belgeye sonradan yazıldığını ve gerçeği yansıtmadığını ileri sürmüş ise de, bu iddiasını aynı ispat gücüne haiz başka bir belge ile kanıtlamakla yükümlü olan davalı bu yönde bir delil sunmamıştır. Mahkemece belirtilen bu yönler nazara alınmaksızın yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olduğundan, Adalet Bakanlığının bu yöne ilişkin kanunyararına temyiz talebinin kabulü gerekir.
V. KARAR
Açıklanan sebeplerle; Adalet Bakanlığının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 363/1 hükmüne dayalı kanun yararına temyiz isteminin kabulü ile kararın sonuca etkili olmamak üzere KANUN YARARINA BOZULMASINA,..” Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2024/4052 E. , 2025/1108 K.
Önemli Not: Ev sahipleri genellikle kira sözleşmesi imzalanırken taahhütnameyi de imzalatır ve tarihi boş bırakır. Bu en yaygın hukuki hatadır. Tahliye taahhütnamesi üzerindeki tarih, sözleşmenin imzalandığı tarihten sonraki bir tarih olarak kiracının el yazısı ile doldurulmalıdır.
c) Tahliye Tarihinin Belirtilmesi
Kiracının evi boşaltmayı taahhüt ettiği net bir tahliye tarihi belirtilmiş olmalıdır.
“Somut olayda; taraflar arasında 01.02.2005 tarihli ve 01.05.2012 tarihli kira sözleşmeleri bulunduğu, davalı tarafından sözleşmelerdeki imzanın inkar edilmediği, 01/05/2012 başlangıç tarihli sözleşmenin 1. maddesinde sözleşmenin, taraflar arasında 01/02/2005 tarihinde yapılmış olan kira sözleşmesinin kira süresinin uzatılması, yeni dönem kira bedelinin belirlenmesi ve değişen şartlara uyarlanması amacıyla yapıldığının belirtildiği, 5. maddesinde “Kira süresi 01.05.2012 tarihinden başlayarak 3+2 yıl olarak kararlaştırılmış olup bu sürenin sonunda kiracı mecuru boşaltarak kiraya verene kayıtsız şartsız teslim edecektir.” şeklinde taahhüdün yer aldığı,davalının 01/02/2005 tarihli kira sözleşmesine göre bu tarihten itibaren kiralanan taşınmazda bulunduğu, söz konusu taahhüdün kira ilişkisi devam ederken verilen tahliye taahhüdü olduğu ancak taahüdün belli bir tarihi içermediği görülmüştür.
Tahliye taahhüdünde, tahliye tarihi belli (açık) bir şekilde yer almadığından Türk Borçlar Kanununun 352. maddesinin aradığı anlamda bir tahliye taahhüdünün varlığından bahsedilemez.
O halde, ilk derece mahkemesince belirtilen gerekçe ile davanın reddine ve Bölge Adliye Mahkemesince de istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.
SONUÇ : Borçlunun temyiz itirazlarının kısmen kabulü ile, … Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi’nin 18/10/2019 tarih ve 2018/487 E. – 2019/1823 K. sayılı kararının yukarıda yazılı nedenlerle, 5311 Sayılı Kanun ile değişik İİK’nun 364/2. maddesi göndermesiyle uygulanması gereken 6100 Sayılı HMK’nun 373/2. maddeleri uyarınca BOZULMASINA,” Y. 12. Hukuk Dairesi E. 2020/1175 K. 2020/2309 T. 9.3.2020
Tahliye Taahhütnamesi İle Kiracıyı Çıkarma Süreci (Adım Adım)
Geçerli bir tahliye taahhütnamesi elinizdeyse, tahliye süreci genellikle iki yoldan biriyle ilerler ve dava yoluna göre çok daha hızlıdır:
Yöntem 1: İcra Takibi Yolu (Hızlı Çözüm)
Taahhütnamede belirtilen tahliye tarihinden itibaren bir (1) ay içinde icra dairesine başvurarak ilamsız tahliye takibi başlatılır.
- Kiracı, bu takibe yedi (7) gün içinde itiraz etmezse, tahliye süreci kesinleşir ve evden zorla çıkarılabilir.
- Kiracı itiraz ederse, ev sahibi İcra Hukuk Mahkemesi’nde itirazın kaldırılması davası açmak zorundadır.
- Önemli not: Borçlu/kiracı imzaya itiraz ederse yargılama Sulh Hukuk Mahkemesi’nde yapılır.
Yöntem 2: Tahliye Davası Yolu
Taahhütnamede belirtilen tahliye tarihinden itibaren bir (1) ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılabilir. Bu yol, icraya itiraz bekleme riskini sevmeyenler için garantili bir yoldur, ancak icra takibinden daha uzun sürebilir.
Anahtar Süreler: Taahhütnamede belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde hukuki süreci başlatmak zorunludur. Bu süreyi kaçırırsanız taahhütname geçerliliğini kaybeder.
Sıkça Sorulan Sorular (FAQ)
Soru 1: Tahliye taahhütnamesi noter huzurunda yapılmak zorunda mı?
Hayır. Noter onayı şart olmamakla birlikte, noter huzurunda yapılan taahhütnameler, kiracının imzaya itiraz etme olasılığını ortadan kaldırdığı için süreci hızlandırır ve güvenliği artırır. Noter huzurunda alınan imzalı tahliye taahhütnamesi icraya konulduğunda kiracı artık imzaya itiraz edemeyecektir. Bu doğrultuda adi şekilde düzenlenen tahliye taahhüdünde imzaya itiraz edilmesi halinde görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleri olacaktır. Bu durumda da yargılama uzayacaktır.
“Alacaklı noterlikçe resen tanzim edilmiş veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir belgeye dayanmadıkça, tahliye taahhüdündeki imza ve tahliye tarihine itiraz edilmesi halinde icra mahkemesinden kiralananın tahliyesi istenemez.” Y. 6.HD., 23.02.2015, 1019/1686
Soru 2: Kiracı, imzasının sahte olduğunu söylerse ne olur?
Kiracı, tahliye taahhütnamesindeki imzaya itiraz ederse, mahkeme imza incelemesi yaptırır. Eğer imza kiracıya ait çıkarsa, kiracı mahkeme masrafları ve tazminat ödemek zorunda kalabilir. Bu noktada cezai davalar ile karşılaşılmaması adına ev sahiplerinin tahliye taahhütnamelerini, kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte, tercihen noter onaylı şekilde almaları en faydalı olan yoldur. Aksi durumda imzanın taklidi, tarihin sonradan doldurulması gibi fiiller, evrakta sahtecilik ile yargılanmanıza sebep olabilir.
Soru 3: Taahhütname dolmasına rağmen tahliye etmezse ne yapmalıyım?
Taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde yukarıda belirtilen icra takibi veya tahliye davası yöntemlerinden birini derhal başlatmalısınız. Bir aylık süre geçirildiğinde taahhütname hakkınız kaybolur.
Örnek Yargıtay Kararları
Kiracının Tahliye Emrine İtiraz Şekline İlişkin Karar
“Somut olayda 15.10.2019 tarihli kiraz sözleşmesi, 20.10.2019 tanzim 15.10.2022 tahliye tarihli adli tahliye taahhütnamesine dayanılarak 17.10.2022 tarihinde tahliye talepli takip başlatılmış, kiracı(borçlu) itirazında “… boş olarak tanzim edilmiş tahliye taahhütnamesini doldurarak tahliyesini istemektedir…Tarafıma taşınmazın tahliyesi için süresinde bir ihtarname gönderilmediği için kira kontratı 1 yıl süreyle uzamıştır….” şeklinde beyanda bulunmuştur. Borçlunun bu beyanları, tahliye taahhüdündeki tarih ve imzaya açıkça itiraz niteliği taşımamaktadır.
Bu durumda alacaklının icra mahkemesine yaptığı itirazın kaldırılması başvurusunun kabulü gerekir..
SONUÇ : Alacaklının temyiz itirazlarının kabulü ile İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesinin 26.01.2024 tarih ve 2023/333 E. 2024/176 K. sayılı kararının yukarıda ESAS NO : 2024/2693 yazılı nedenlerle, 5311 sayılı Kanun ile değişik İİK’nın 364/2. maddesi göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı HMK’nın 373/2. maddeleri uyarınca BOZULMASINA,..” Y.
12. Hukuk Dairesi 2024/2693 E. , 2024/5602 K.
Düzenleme Tarihi Olmayan Tahliye Taahhüdü
“.. tanzim tarihi bulunmasa da tahliye taahhüdünde “içinde kiracı olarak bulunduğum” ibaresi yazılması nedeni ile kira sözleşmesinden daha sonra düzenlendiği anlaşılan tahliye taahhüdünün geçerli olacağının kabulü gerekir..” Yargıtay 3. HD., 21.02.2023, 2022/8307 E., 2023/168 K.
Diğer Eşin Rızası
Tahliye taahhüdü verilir iken eşin rızası alınmamış ise tahliye taahhüdü geçersizdir. Kararı incelediğimiz makalemize ulaşmak için tıklayınız.
Öte yandan rıza vermeyen diğer eş, tahliye taahhüdünün icraya konulmasından evvel bu taahhüde rızasının olmadığını ev sahibine bildirerek kira ilişkisinin tarafı haline gelmelidir. Yargıtay 8. HD., 02.05.2018, 2017/4794 E., 2018/11923 K.
Tahliye Sürecinizi Garanti Altına Alın
Tahliye taahhütnamesi ile kiracıyı çıkarma süreci, yasal süreler ve evrak hataları nedeniyle riskli olabilir. En ufak bir hata, aylar süren davanın kaybedilmesine yol açabilir. Özellikle taahhütnamenin geçerlilik şartları ve icra takibinin başlatılması aşamaları kritik önem taşır. Kiracılar için ise itirazın ne şekilde yapılacağı, tahliye taahhüdünün ne şekilde alındığı dava ve karşı şikayet yolları bakımından önem taşır.
Profesyonel bir hukuki danışmanlık alarak, taahhütnamenizin geçerliliğini kontrol ettirmeli, en kısa ve garantili yoldan tahliye taahhütnamesi icra takibi sürecini başlatmalısınız.
Av. Arda Çetin
0 538 246 49 44