Konut ve çatılı işyeri kirası sözleşmelerinde tarafların hak ve yükümlülükleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 299-356. maddeleri arasında ayrıntılı biçimde düzenlenmiştir. Bu düzenlemeler kapsamında kira ilişkisinin sona erdirilmesi ve kiracının tahliyesi, gerek kiraya veren gerekse kiracı açısından büyük önem taşıyan bir hukuki süreçtir.

Türk hukukunda kiracıyı koruma ilkesi ön planda tutulmuş; bu nedenle kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirip kiracıyı tahliye ettirebilmesi belirli koşullara bağlanmıştır. Kanun koyucu, tahliye nedenlerini iki ana başlık altında ele almıştır: kiraya verenden kaynaklanan tahliye nedenleri ve kiracıdan kaynaklanan tahliye nedenleri.

Bu makalede söz konusu tahliye nedenleri sistematik bir biçimde ele alınacak; özellikle uygulamada sıklıkla karşılaşılan ihtiyaç nedeniyle tahliye ve tahliye taahhütnamesi kurumları derinlemesine incelenecektir.

II. Kira Sözleşmesinin Sona Ermesine İlişkin Genel Çerçeve

A. Olağan Fesih ve Olağanüstü Fesih Ayrımı

Kira sözleşmesinin sona ermesinde iki temel yol bulunmaktadır. Birincisi, kira süresinin dolması ve yasal bildirim süreleri aracılığıyla sözleşmenin olağan biçimde sona erdirilmesidir. İkincisi ise kanunda öngörülen belirli nedenlerin varlığı hâlinde taraflardan birinin sözleşmeyi olağanüstü fesihle sona erdirmesidir.

Olağan fesihte kiracı, belirli süreli sözleşmelerde süre sonundan en az on beş gün önce yazılı bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kira döneminin sona ermesinden en az üç ay önce bildirim yapılması gerekmektedir. Kiraya veren bakımından ise kanun çok daha kısıtlayıcı bir sistem benimsemiştir.

B. Kiraya Verenin Fesih Hakkının Sınırlı Tutulması

TBK m. 347 uyarınca, belirli süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren sözleşme süresinin dolması gerekçesiyle tek başına fesih bildiriminde bulunamaz. Sözleşme, süre sonunda yasal uzama ile devam eder. Kiraya veren; ancak on yıllık uzama süresi dolduktan sonra, sonraki her uzama yılının sona ermesinden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sözleşmeyi sona erdirebilir.

Bu düzenleme, kiracıyı güvence altına alan temel koruma mekanizmasıdır. Kiraya veren, belirli tahliye nedenlerinin varlığı hâlinde ise sözleşme süresine bakılmaksızın dava açma hakkına sahiptir.

III. Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Nedenleri

TBK m. 350 ve 351’de kiraya verenden kaynaklanan tahliye nedenleri düzenlenmiştir. Bu nedenler iki ana gruba ayrılmaktadır:

IV. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350/1)

A. Genel Açıklama ve Hukuki Nitelik

İhtiyaç nedeniyle tahliye, kiraya verenin kiralanana olan somut ve gerçek ihtiyacına dayanan bir tahliye yoludur. Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinin birinci fıkrasına göre kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı davayla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

B. İhtiyaç Sahibi Olabilecek Kişiler

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılabilmesi için ihtiyacın kanunda sayılan kişilerden biri adına ileri sürülmesi zorunludur. Bu kişiler aşağıdaki gibi sıralanabilir:

• Kiraya verenin kendisi
• Kiraya verenin eşi
• Kiraya verenin altsoyu (çocukları, torunları vb.)
• Kiraya verenin üstsoyu (anne, baba, büyükanne, büyükbaba vb.)
• Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler

Kanun bu listeyi sınırlı biçimde saymıştır. Bu nedenle nişanlı, kardeş veya diğer yakınlar için açılan ihtiyaç davalarının başarıya ulaşması hukuki açıdan güçtür; aksi yöndeki iddialar mahkemelerce kabul görmemektedir.

C. İhtiyacın Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması Koşulu

Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu nitelik taşıması gerekmektedir. Bu koşul üç ayrı unsurdan oluşmaktadır:

1. Gerçeklik: İhtiyacın hayali ya da uydurma olmayıp fiilen var olması gerekir. Kiraya verenin ya da onun adına tahliye istenen kişinin kiralananı gerçekten kullanmak istediği ispat edilmelidir.
2. Samimiyet: İhtiyacın iyi niyetle öne sürülmesi gerekir. Kiraya verenin kiracıyı tahliye etmek amacıyla ihtiyaç iddiasını bahane olarak kullandığı tespit edilirse dava reddedilir.
3. Zorunluluk: Kiraya verenin söz konusu ihtiyacını başka yollarla karşılayıp karşılayamayacağı araştırılır. Kiraya verenin başka oturulabilir bir konutu ya da kullanılabilir bir işyeri bulunuyorsa ihtiyaç zorunlu sayılmayabilir.

D. Davanın Açılma Süresi ve Usulü

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılma zamanı, kira sözleşmesinin türüne göre farklılık göstermektedir:

E. Tahliye Sonrası Yeniden Kiralama Yasağı

TBK m. 355 uyarınca, ihtiyaç nedeniyle tahliyeden sonra kiraya veren kiralananı, haklı bir sebep olmaksızın üç yıl geçmeden eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu yükümlülüğe aykırı hareket edilmesi hâlinde kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü hâle gelir.

Bu düzenleme, kiraya verenlerin ihtiyaç gerekçesini kötüye kullanarak kiracıları mülkten uzaklaştırmasını engellemek amacıyla getirilmiştir.

V. Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350/2)

Kiraya veren, kiralananı yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı bir onarım, değişiklik ya da genişletme yapılması zorunlu ise ve bu işlerin yapılması sırasında kiralananın kullanımının mümkün olmaması hâlinde belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda dava açabilir. Bu durumda kira süresinin bitmesiyle birlikte bir ay içinde tahliye davası açılması zorunludur.

Bu tahliye nedeninde en önemli koşul, inşaat veya imar işlerinin kiralananın kullanılmasını fiilen imkânsız kılmasıdır. Örneğin; tadilat ya da basit onarım gerekçesiyle bu yola başvurmak mümkün değildir. İşlemlerin esaslı nitelik taşıması ve konunun uzman kişilerce (bilirkişiler) doğrulanması gerekmektedir.

VI. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye (TBK m. 351)

Kiralananı sonradan edinen kişi, konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle kira sözleşmesini sona erdirmek isterse edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Bunun yanı sıra yeni malik, kiralananı edindiği tarihten itibaren altı ay geçmedikçe ihtiyaç nedeniyle kira sözleşmesini sona erdiremez. Yani taşınmazı devralan yeni malikin en erken altı ay sonra dava yoluna başvurabilmesi mümkündür.

VII. Tahliye Taahhütnamesi (TBK m. 352/1)

A. Kavram ve Hukuki Nitelik

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak önceden kiraya verene taahhüt ettiği bir sözleşmedir. TBK m. 352/1 hükmüne göre kiracı, kiralananın teslim alınmasından sonra kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmişse kiraya veren kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sona erdirebilir.

Tahliye taahhütnamesi, kiraya veren açısından son derece etkili bir tahliye aracıdır; zira ihtiyaç gibi bir gerekçenin ispat edilmesine gerek kalmaksızın kiracının imzaladığı taahhüt yeterli sayılmaktadır.

B. Geçerlilik Koşulları

Tahliye taahhütnamesinin geçerli sayılabilmesi için bir dizi koşulun yerine getirilmesi zorunludur. Bu koşulların herhangi birinin eksik olması hâlinde taahhütname hukuken geçersiz sayılır ve tahliye talebine dayanak oluşturamaz.

1. Yazılı Şekil Zorunluluğu

TBK m. 352/1 açıkça yazılı şekil şartını aramaktadır. Sözlü yapılan tahliye taahhütleri herhangi bir hukuki sonuç doğurmaz. Yazılı belge; noter önünde ya da adi yazılı biçimde düzenlenebilir. Uygulamada noter tarafından düzenlenen ya da imzası noterden onaylanan taahhütnamelerin ispat gücü çok daha yüksektir.

2. Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmesi

Bu koşul, tahliye taahhütnamesinin geçerliliği bakımından en kritik unsurdur. Taahhütnamenin, kiracının kiralananı fiilen teslim aldıktan sonra verilmiş olması zorunludur. Kira sözleşmesiyle eş zamanlı ya da kiralananın tesliminden önce alınan taahhütnameler geçersiz sayılacaktır.

3. Kiracının İrade Serbestisiyle Vermesi

Kiracı, taahhütnameyi özgür iradesiyle ve baskı altında kalmaksızın imzalamalıdır. Hata, hile veya tehdit altında imzalanan taahhütnameler genel borçlar hukuku hükümleri çerçevesinde iptal edilebilir nitelik taşır.

4. Boşaltma Tarihinin Belli Olması

Taahhütnamede kiralananın ne zaman boşaltılacağı açıkça belirtilmelidir. Tarih, kesin ve belirlenebilir nitelikte olmalıdır. ‘Uygun bir tarihte’ veya ‘yakında’ gibi muğlak ifadeler hukuki açıdan yeterli kabul edilmemektedir.

C. Tahliye Taahhütnamesinin İçeriği

Uygulamada hukuki açıdan sağlam bir tahliye taahhütnamesi şu unsurları içermelidir:

• Taahhütnameyi veren kiracının/kiracıların kimlik bilgileri (ad, soyad, TC kimlik numarası)
• Kiraya verenin kimlik bilgileri
• Kiralanan taşınmazın açık adresi ve niteliği
• Boşaltma tarihi (gün/ay/yıl olarak net biçimde)
• Taahhütnamenin düzenlendiği tarih (kira sözleşmesinden sonraki bir tarih olması şarttır)
• Kiracının ıslak imzası

D. İcra veya Dava Yoluyla Tahliye

Tahliye taahhütnamesine dayanılarak kiracının tahliyesi iki yoldan biriyle gerçekleştirilebilir:

• İcra yolu: Kiraya veren, boşaltma tarihi geçtikten sonra 1 ay içinde İcra Müdürlüğü’ne başvurarak tahliye talepli icra takibi başlatabilir. Kiracının itiraz etmesi hâlinde sulh hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açılır.
• Dava yolu: Kiraya veren, boşaltma tarihinden itibaren 1 ay içinde sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir.

E. Yargıtay İçtihadında Öne Çıkan Noktalar

Yargıtay, tahliye taahhütnamelerine ilişkin pek çok önemli ilkeyi içtihadıyla belirlemiştir:

• Taahhütnamenin kira sözleşmesiyle aynı tarihte düzenlendiğine dair karinenin aksini kiracı her türlü delille ispat edebilir.
• Taahhütnamede yer alan tarih gerçeği yansıtmıyorsa (muvazaa iddiası), kiracı bu muvazaayı kesin delillerle kanıtlamalıdır.
• Birden fazla kiracı varsa taahhütnamenin tüm kiracılar tarafından ayrı ayrı imzalanması gerekir; aksi hâlde imzalamayan kiracılar yönünden taahhütname geçerli sayılmaz.
• Taahhütnamenin imzalandıktan sonra ortaya çıkan bir kira sözleşmesi yenilemesi taahhütnameyi geçersiz kılabilir; bu konuda Yargıtay içtihadı tartışmalıdır.

VIII. Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Nedenleri

A. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 352/2)

TBK m. 352/2 hükmüne göre; kiracı, bir yıl içinde kira bedelini ödememesi nedeniyle kendisine iki haklı ihtarname gönderilmişse kiraya veren, kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde kiracıyı tahliye etmek için dava açabilir.

Bu hükmün uygulanabilmesi için bazı özel koşulların sağlanması gerekmektedir:

• İhtarnamelerin aynı kira yılı içinde gönderilmiş olması zorunludur.
• Her iki ihtarname de noterden ya da taahhütlü mektupla gönderilmelidir.
• İhtarnamelerin her birinin ayrı ayrı kira dönemi borcunu kapsaması gerekir.
• Kiracının ihtar konusu kira bedellerini ödemiş olması tek başına tahliyeyi engellemez; ancak borcu ihtardan önce ödemişse ihtar ‘haklı’ sayılmaz.

B. Kiracının Kira Sözleşmesine Aykırı Kullanımı

TBK m. 316 uyarınca kiracı, kiralananı sözleşmede kararlaştırılan ya da amacına uygun biçimde kullanmakla yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe önemli ölçüde aykırı davranması hâlinde kiraya veren, uygun bir süre tanıyarak kiracıyı uyarabilir. Bu uyarıya rağmen kiracı aykırı davranışını sürdürürse kiraya veren sözleşmeyi derhal feshedebilir.

C. Kiracının Kirayı Ödememe Hâlinde Genel Fesih Hakkı

TBK m. 315 kapsamında kiraya veren, kiracıya yazılı olarak uygun bir süre tanıyabilir; kiracının bu süre içinde kira bedelini ödememesi durumunda kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir. Konutlarda bu süre otuz günden, işyerlerinde ise altmış günden kısa olamaz.

IX. Tahliye Davalarında Usul Hükümleri

A. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira ilişkisinden doğan tahliye davaları, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi uyarınca Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülmektedir. Yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.

B. İspat Yükü

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında ispat yükü kiraya verene aittir. Kiraya veren; ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu nitelik taşıdığını ispat etmek zorundadır. Tahliye taahhütnamesine dayanan davalarda ise taahhütnamenin varlığı ve içeriği kural olarak yeterli sayılmakta; itirazda ispat yükü kiracıya geçmektedir.

C. Temyiz Yolu

Tahliye davalarında verilen kararlar 6100 sayılı HMK hükümleri çerçevesinde istinaf ve temyiz yoluna taşınabilir. Kira bedeli yıllık olarak hesaplanan miktar üst sınırı aştığında temyiz yolu açık olmaktadır.

X. Genel Değerlendirme ve Sonuç

Türk kira hukukunda kiracı koruması, temel bir ilke olarak benimsenmekte ve kanunun sistematik yapısına yansımaktadır. Kiraya veren, kira sözleşmesini salt sürenin dolması gerekçesiyle sona erdirme imkânından yoksun bırakılmış; tahliye yalnızca kanunda sınırlı biçimde sayılan nedenlere dayanılarak gerçekleştirilebilmektedir.

Bu nedenlerin en önemli ikisi olan ihtiyaç nedeniyle tahliye ve tahliye taahhütnamesi, birbiriyle kıyaslandığında farklı hukuki nitelikler taşımaktadır. İhtiyaç nedeniyle tahliye, objektif bir koşulun varlığına dayanmakta ve mahkemece denetlenmektedir. Tahliye taahhütnamesi ise kiracının serbest iradesine ve önceden verdiği yazılı beyanına dayanmakta olup kiraya veren açısından çok daha pratik bir tahliye imkânı sunmaktadır.

Her iki kurumda da usul kurallarına, yasal sürelere ve şekil koşullarına uyulması zorunludur. Süre ve şekil koşullarındaki eksiklikler, geçerli bir tahliye gerekçesinin dahi sonuçsuz kalmasına neden olabilmektedir.

Ad Soyad*

Email address*

Cep Telefonu*

Mesajınız

Upload

Please type the characters*

This helps us prevent spam, thank you.

Send

This field should be left blank

İletişim için tıklayınız.

TBK için tıklayınız.