GİRİŞ
Konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin uygulanacak hükümler genel kira sözleşmelerine nazaran farklılık göstermektedir. Kanun koyucu konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerine ilişkin düzenlemeleri Türk Borçlar Kanunu’nun 339-356 maddelerinde yer vermiştir. Bu maddelerin uygulanması için taşınmaz üzerinde konut veya çatılı iş yeri bulunması şarttır. Konut veya çatılı iş yeri bulunmayan taşınmazlara TBK 299-338’de yer alan genel hükümler uygulanır. Yine konut ve çatılı iş yerleri hakkında özel düzenlemelerin kapsamadığı hususlarda TBK 299-338’de yer alan genel hükümler uygulama alanı bulacaktır.
KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRALARI VE TANIMLAR
Konut bir kimsenin barınma veya koruma-korunma ihtiyacını karşılamak üzere kullandığı yapıdır. Günlük hayatımızdaki evler, siteler, yazlıklar, kışlıklar, dağ evleri, yayla evleri, köy evleri gibi yapılar konut statüsündedir.
Çatılı iş yerleri kanun koyucu tarafından getirilen kısıtlama uyarınca bir işin veya mesleğin icra edilmesi için kullanılan yapılar iş yeridir ancak iş yerlerinin çatılı olması durumunda TBK özel hükümleri uygulama bulacaktır. Bu bakımdan çatılı olma şartı işin yapıldığı yerin üstünün kira sözleşmesi akdedilir iken örtülü-kapalı olmasını ifade etmektedir. Kılıçoğlu’na göre etrafının örtülü olması şartı aranmamakta örneğin dört sütun üzerinde meslek icra edilen üstü örtülü bir alan çatılı iş yeri olarak değerlendirilmelidir. (Prof. Dr Ahmet M. Kılıçoğlu, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Turhan Kitabevi, Ankara 2019, Syf. 274)
Bu tanımdan örneklemek gerekir ise üstü kapalı bir lokanta çatılı iş yeri, ancak piknik alanı, halı saha gibi yerler çatılı olmayan iş yeri statüsündedir.
Bu kapsamda olmayan yerler konut ve çatılı iş yeri kiraları kapsamında yer almaz ve Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmelerine ilişkin olarak genel düzenlemeleri uygulama alanı bulacaktır.
SÜRE UNSURU
TBK 339/I maddesi konut ve çatılı iş yeri kiralarına özel düzenlemeler getirmiş ve bu bakımından süre unsuru ön görmüştür. Kanun koyucu konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin düzenlemelerin 6 ay ve daha kısa sözleşmelere uygulanmayacağını kanunlaştırmıştır. Örneğin; dönemlik yazlık kiralamalarında sürenin bitmesi tahliye sebebi iken 6 aydan uzun kira sözleşmelerinde süre bitimi tahliye sebebi oluşturmamaktadır.
BAĞLANTILI SÖZLEŞME YASAĞI
Kiracının salt kira sözleşmesinin kurulması ve kira ilişkisi ile ilgisi bulunmayan bir sözleşme ile kira sözleşmesinin yapılabilmesi amacıyla borç altına girdiği sözleşmeler geçersizdir. Kiracı kira sözleşmesi kurmak sonucu taahhüt edilerek kiralanan ile ilgisi olmayan bir borç altına sokulamaz.
Örneğin bağlantılı sözleşme yasağı kapsamında bir kira ilişkisinin kurulması kira ilişkisinden bağımsız bir araç satışı şart koşularak gerçekleştirilemez. Bu bakımdan bağlantılı sözleşme yasağı devreye girer. Kiracı kendisini borca sokacak herhangi bir işleme bağlantılı sözleşme yasağı çerçevesinde maruz bırakılamaz.
YARGITAY DEĞERLENDİRMESİ
Yüksek Mahkeme konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin düzenlemeler bakımından vermiş olduğu bir Hukuk Genel Kurulu kararında aşağıdaki değerlendirmelere yer vermiştir;
“Bu aşamada konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri hakkında açıklama yapılmasında fayda bulunmaktadır.
Kanun koyucu, konut ve çatılı işyeri kiralarını TBK’da bağımsız bir ayrım içinde özel olarak düzenlemiştir. Bunun nedeni, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşmenin zayıf tarafını oluşturduğu için bu tür kira sözleşmelerinin nitelik ve içerik olarak kiracıyı korumaya yönelik hüküm ve kurallardan oluşma gereksinimidir (Eren, Fikret: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Ankara 2019, s. 398).
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri belirli süreli veya belirsiz süreli olarak kararlaştırılabilir. Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse ve herhangi bir bildirim olmaksızın kararlaştırılan sürenin geçmesiyle sona erecek kira sözleşmesi belirli süreli kira sözleşmesidir. Başlangıcı belli süresi belli olan sözleşmelerdir (Ceran, Mithat: Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davaları Ankara 2019, s. 130).
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiraları, bildirim yoluyla sona erdirilebileceği gibi, dava yoluyla da sona erdirilebilir.” (Y. HGK., E. 2017/6-980, K. 2021/1302, T.2.11.2021.)
SONUÇ
Konut ve çatılı iş yeri kiraları bakımından düzenlenen özel hükümler genel olarak kiracıyı korumak amacı ile konulmuştur. Ancak bu ilişkilerde sözleşmenin her iki tarafının da hakları ve borçları olduğu unutulmamalıdır. Sözleşme kapsamında üstüne düşen edimleri yerine getirmeyen taraf sözleşmenin feshi, tazminat ve tahliye davaları gibi hukuki kurumlar ile karşı karşıya kalabilir. Bu yazımızda konut ve çatılı iş yeri tanımları üzerinde durulmuştur. Yazı serimizin devamında kira ilişkileri detaylı şekilde incelenecektir. Hukuki blogumuzu takip edebilirsiniz.