İzmir Bölge Adliye Mahkemesi (BAM), Türk Borçlar Kanunu’na (TBK) eklenen %25 kira artış sınırına rağmen, kiracının kendi rızasıyla ödediği fazla kira bedellerinin geri alınamayacağına hükmetti. Bu emsal niteliğindeki karar, kira uyuşmazlıklarında “dürüstlük kuralı” ve “sözleşme serbestisi”nin önemini bir kez daha ortaya koydu.
Davanın Konusu: %25 Kira Sınırı Aşılabilir mi?
Dava, bir kiracının (davacı), kira sözleşmesinde belirlenen artış oranlarını ve özellikle TBK’ya eklenen Geçici Madde 1 ve Geçici Madde 2 ile getirilen yıllık %25 kira artış sınırını aşan ödemelerin geri iadesi talebiyle açılmıştır.
Davacı, kiralayanın (davalı) evi satma bahanesiyle baskı yaptığını, tahliye riski altında kalarak ve gerçek rızası olmadan yüksek kira bedellerini ödemek zorunda kaldığını iddia etmiştir. Bu fazla ödemelerin, kanuni sınırı aşan kısmı açısından geçersiz olduğunu belirterek, 37.646,87-TL’nin iadesini talep etmiştir.
Davalı Savunması: Rayiç ve Rıza
Davalı (kiralayan) ise savunmasında, taşınmazın rayiç kiralarının 15.000-TL ila20.000-TL civarında olduğunu, mevcut kirayla aradaki uçurumu kapatmak için evi satmayı düşündüğünü kiracısına ilettiğini belirtmiştir. Davalının iddialarına göre, kira artırma teklifini bizzat kiracı (davacı) yapmış ve taraflar daha düşük bir bedelde 7.000-TL mutabık kalmışlardır. Davalı, kira bedelinin belirlenmesinde serbest iradeye dayalı bir anlaşma olduğunu ve artışın dayatma sonucu değil, kiracının rızasıyla gerçekleştiğini ileri sürmüştür.
İlk Derece Mahkemesi ve İstinaf Kararı
1. İlk Derece Mahkemesi Kararı
İzmir 3. Sulh Hukuk Mahkemesi, davanın esasına girmeyerek, “Sözleşme uyarınca ödenen kira bedellerinin iadesi istenemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine” karar vermiştir.
2. İzmir BAM’ın Kesin Kararı (İstinaf Reddi)
Davacı bu kararı istinaf etmiş, ancak İzmir Bölge Adliye Mahkemesi (BAM) 23. Hukuk Dairesi istinaf başvurusunun esastan reddine karar vererek ilk derece mahkemesi kararını onamıştır. (İZMİR BAM 23. HUKUK DAİRESİ, E. 2024/3426 K.2025/1209 T. 27.06.2025)
BAM’ın gerekçesi, Türk Hukuku açısından önemli tespitler içermektedir:
- Sözleşme Serbestisi ve %25 Sınırı: TBK’ya eklenen Geçici Maddelerdeki %25 artış sınırı, esasen kiracı lehine yapılmış bir koruma düzenlemesidir. Bu kural, kiracının artışı kabul etmemesi durumunda hüküm doğurur.
- Rızayla Yapılan Ödeme: Kiracının kendi rızasıyla sözleşmedeki yeni kira bedeli kapsamında ödediği fazla miktardaki kira bedelleri bu kanuni sınırlamaya tabi değildir.
- İrade Fesadı İspatı Yok: Davacı, ödemeyi yaparken irade fesadına (hata, hile, korkutma gibi bir sakatlığa) uğradığını ispatlayamamıştır.
- Dürüstlük Kuralına Aykırılık: Kiracının, rızasıyla ödediği kira bedellerini sonradan geri istemesi, Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralına aykırılık teşkil eder.
SONUÇ: Mahkeme, kira ilişkisi bittikten sonra geriye dönük olarak TBK’daki geçici maddelere dayanarak %25’i aşan ödemelerin iadesi talebini reddetmiştir.
Kritik Çıkarım: Kiracının %25 Üzeri Fazla Ödemeyi Geri Alma Şansı
İzmir BAM kararı, kiracılar ve kiralayanlar için net bir çizgi çekmektedir:
Eğer bir kiracı, kiralayan ile anlaşarak ve rızasıyla kanuni %25 sınırının üzerinde bir kira artışını kabul edip bu bedeli öderse, daha sonra TBK’daki geçici maddelere dayanarak bu fazla ödemeyi geri talep edemez.
Bu karar, kira artış oranının %25 ile sınırlı olmasına rağmen, tarafların serbest iradeleriyle bu sınırın üzerinde anlaşmalar yapabileceğini ve bu anlaşmaya uygun yapılan ödemelerin “iadesinin talep edilemeyeceğini” vurgulamaktadır. Kiracıların, fazla ödemenin iadesini talep edebilmesi için, ödemeyi yapmaya zorlandıklarını veya iradelerinin sakatlandığını (hata, hile, tehdit vb.) ispatlamaları gerekmektedir. Bu noktada gerek %25 artış sınırı dönemi, gerekse de 12 aylık TÜFE ortalaması üzerinde artış yapılan kiralar bakımından kiracıların baskı altında bu artışı yaptığı, ödenen fazla bedellerin iadesi için önem arz etmektedir. İhtirazi kayıtla yapılacak ödemelerin iadesi mümkündür.
İlgili Makaleler İçin Tıklayınız
Kira Tespit Davasında Kiracı Ne Kadar Öder?